物业标识与设施养护管理方案
一、负责物业标识的设置、安装、维护
我们除维护开发商已安装的标识标牌外，还将根据项目现场需求，严格按照我司vi系统完善标识体系，以支持后续工作开展。企划部将统筹此项工作。在“福景鸿城”项目中，标识管理遵循以下原则：
统一采用vi视觉识别系统规范制作标识标牌，确保风格一致。
指路牌设计清晰直观，帮助业户快速准确到达目的地。
告示牌内容醒目简洁，明确提示信息，如禁行禁停、垃圾分类、商铺分类、取车流程、锁车注意事项等。
结合项目特色增设知识性标识，如为花木挂牌标注品名、科属、产地，为艺术雕塑标注创意典故，既传播知识又美化环境。
标识安装与维护遵循安全、耐用、便捷原则，根据材质特性专业施工，细节处体现服务规范。
二、房屋维修管理及日常养护
房屋维修管理是物业核心工作，直接关系房屋功能保障、寿命延长及业主权益维护，同时体现开发商信誉与物业服务水平。
客户服务中心将制定房屋管理与巡查保养方案，编制年度计划并分解为月度、季度任务，确保执行落地。
严格执行施工质量标准，规范管理流程，按计划组织施工。
客服经理每日巡查责任区域，检查楼宇主体、门窗装修、地面工程、油漆粉饰等，发现问题及时记录并处理。
定期检查天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙等，确保结构安全。
对擅自改动房屋结构、管道或违建行为，即时纠正并劝导恢复原状。
落实房屋养护质量标准，实行分项管理并记录维修情况，定期回访。
雨季、台风后加强房屋设施抽查，及时安排维修，保障设施完好。
三、设施设备维修养护
3.3.1建立设施设备管理制度
针对“福景鸿城”高层及小高层建筑特点，制定专项管理制度，涵盖机电设施配置、高频使用需求及故障预防。开发商移交设备时需明确以下内容：
设备功能、功率、规格及操作规范。
评估设备安装及运行状况，优化改进方案。
制定短、中、长期维保计划及预算。
核查零配件供应渠道及库存量。
执行年度安全检测制度。
每三至五年全面评估设备状态。
制定操作守则、应急预案及考核机制。
技术人员需持证上岗，24小时响应，严惩人为失误。
建立设备档案，组建专业小组监控设备运行及人员表现。
制度大纲包括：房屋维护、配电房值班、保洁、巡视检查、运行分析、设备维修、消防管理、交接班等专项制度。
3.3.2做好设施设备维修与安全措施
通过严格管理确保供水、供电、电梯、消防等系统安全运行，延长设备寿命。主要措施包括：
1. 日常运行：规范操作流程，定时巡查，执行安全操作规程。
2. 常规维护：制定维保计划，消除隐患。
3. 紧急处理：建立快速响应机制，联动处置突发事件。
4. 管理原则：
- 制定机电运行及保养计划，按标准规范操作。
- 完善设备档案、二级保养制度(日常 定期)。
- 保障供电供水安全，记录设备运行数据。
- 巡查设备房，异常情况及时上报处理。
- 强化设备房物品管理及安全防范。
- 监管外包养护公司，确保维保质量。
- 购置相关保险覆盖风险。
3.3.3加强设施设备养护
a、设施设备养护主要内容
1. 给排水设施管理：
- 确保设备技术状态良好，满足生活及消防用水需求。
- 专业维修人员负责维保，值班人员监控操作并记录异常。
- 工程部经理统筹管理，客服经理监督，业户通知由客户服务中心负责。
- 故障发生时快速维修，保障设备性能。
2. 供电设施管理：
- 确保设备技术状态达标，保障安全用电。
- 高压工程师巡检变压器，机电人员监控操作。
- 工程主管综合管理，客服经理监督，停电通知由客户服务中心执行。
- 故障时及时抢修并联络供电局。
3. 高低压设备保养程序：
- 变压器：冬季进行绝缘测试，清洁紧固部件，按规程操作停电、接地、送电。
- 高压开关柜：每年外包供电局检修分合闸回路。
- 低压开关柜：冬季清洁紧固螺丝，清除污物。
4. 电梯管理：
- 机房仅限授权人员进入，故障时优先救援被困人员。
- 控制乘员数量，禁止幼儿单独搭乘，火灾时禁用电梯。
- 每日检查机房通风、温度及门锁，确保警铃、风扇正常。
- 维保停用需提前公告。
5. 消防设备养护：
- 每月测试消防通道指示牌及设备，每周检查机房设备。
- 消防水泵保持待命状态，阀门无误操作，水位正常。
- 留存消防保养证明，每年组织演练。
6. 中控室设备维护：
- 信息室监控主机，弱电人员维保，无关人员禁触设备。
- 值班员熟悉监控画面与实地对应关系。
- 每日检查主机功能，每月清洁电缆，季度深度保养。
- 故障分级处理，及时联络专业维修。
b、设施设备养护实施计划表
(具体表格内容)
篇2：房屋养护工作内容
房屋养护工作内容
一、房屋养护的原则和内容
(一)房屋养护的原则
房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮;对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准;定期检查，及时维护;加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用;最有效地合理使用维修基金;最大限度地发挥房屋的有效使用功能。
(二)房屋养护的内容
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理);二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。
二、房屋养护服务中存在的问题
物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公司实施的服务质量，业主或使用人对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护服务的质量。目前在这方面存在的问题，多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。
(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题
上海市建设工程质量监督总站于1996年5月组成五个住宅工程质量检查组，对本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程进行抽查。
这次住宅大检查结果表明，上海市住宅工程总体质量水平不高，低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面：
(1)屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。
(2)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。
(3)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。
篇3：矿区物业维修养护服务规范
矿区物业维修养护服务规范
1范围
本规范规定了民用及工业物业区内的专有自用部分、共用部分和公共设施设备(不含供水、供电和供暖设施设备)的维修养护服务内容与要求。
本规范适用于物业分公司矿区服务事业部所属单位物业服务业务，实行专业外包维修服务的单位参照本规范执行。
2规范性引用文件
下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。
中华人民共和国主席令第6号《中华人民共和国消防法》
中华人民共和国国务院20**年373号令《特种设备安全监察条例》
国家标准gb19120-20**《空调通风系统清洗规范》
建设部gb50140-20**《建筑灭火器配置设计规范》
建设部建住房[20**]3号《电梯应急指南》
国家标准gb/t18775-20**《电梯维修规范》
建设部建住房[2000]008号《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》
中物协[20**]1号《物业管理服务等级标准》
集团公司q/sy1165-20**《矿区物业小区住宅共用部位日常维修规范》
集团公司q/sy1166-20**《矿区物业住宅小区公用设施日常维修规范》
3术语和定义
3.1专有自用部分维修
指对产权人独立使用的单元空间内的自用部位和自用设备的维修。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备。
3.2共用部分维修
指建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水沟、停车场、车库、厅、堂、平台等部分的维修。
3.3公共设施设备维修
指电梯、空调设施、弱电设施、避雷接地设施、公用娱乐设施、消防设备、给排水设施、供配电设施、公用卫生间和路灯、景观灯等公共设施设备的维修。
3.4急修
指对严重影响正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。
3.5小修
指日常的维修维护、检修及为排除运作故障而进行的局部的零星维修工作，保持原来的等级。
3.6中修
指少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在维修中需牵动或拆换少量主体构件，或进行解体修理和更换少量磨损零部件，但保持原规模和结构，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，运转正常。
3.7大修
指主要结构部位损坏严重，已不安全，需进行全面修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作，或进行全部解体和更换主要部件、修理不合格零部件，基本恢复原有性能。
3.8设施设备更新和技术改造
设施设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设施设备，提高和改善技术性能。
4基本要求
4.1依规定由专业公司维修养护的设施设备，必须委托有相关资质的专业公司承担维修养护。
4.2维修工具箱由本单位统一配置，应完好无损，外观整洁，标识清晰;箱内工具齐全、完好、无损，每件工具表面保持清洁，箱内供维修的布垫、鞋套等完好无损。
4.3维修服务实行“五个一”服务，即“肩挂一个工具袋，不给居民添麻烦;自备一副鞋套，爱护室内卫生;带上一块抹布，保持地面清洁;留下一张便民卡，方便居民联系;事后一个电话，回访服务质量”。
4.4维修人员持有效的安全操作证上岗，严格执行相关安全操作规程。
4.5对建筑物共用部分和公共设施设备(依法应由专业部门负责的除外)进行日常管理和维修养护服务。
4.6定期对共用部分和公共设施设备进行巡查，做好巡查记录，属于日常维护的按规定时间给予维护，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新和技术改造的，及时编制维修、更新和技术改造计划。
4.7对共用部分的维修及设备设施的停机维修保养，应尽可能安排在不影响住户的正常使用时间段内进行，并提前告知住户。
4.8容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.9建立公共设施设备档案(设备台帐)，建立健全公共设施设备管理规定、维护保养办法、运行管理制度、安全操作规程等规章制度。
4.10建立并保管建筑物共用部分和公共设施设备维修养护记录的服务资料。
5专有自用部分维修服务
5.1 维修接待人员接到住户报修后，及时落实维修人员和上门维修服务时间，并填写好《维修派工单》。
5.2 维修接待人员电话告知住户上门维修时间及维修人员工牌号。
5.3维修人员接到《维修派工单》后，应携带鞋套、抹布、工具箱及需更换的器材和零部件，按规定时间赶赴维修服务的现场。
5.4进入住户家前，自觉穿上随身携带的鞋套，主动表明身份，报上本人工牌号。
5.5进入住户居室内，维修人员应在住户引导下到达维修服务点，不随意走动、东张西望、探问与维修服务无关的情况或作出非文明礼貌的举动。
5.6维修人员在勘察维修项目现场后，将检测、判断、维修服务方案告知住户，与住户共同确认维修服务的项目。
5.7根据住户确认的维修项目，按有关收费标准向住户报价，经住户同意后，方可实施维修服务。
5.8维修服务时如需移动居室的物件时，应先征得住户同意后方可移动，移动时应小心谨慎，作业完毕应移至原处;作业中产生噪声时，应先向在场住户和邻居打好招呼，尽量减少或减轻作业噪声。
5.9维修完毕，维修人员应主动清理、清扫现场;将维修工具整齐地放入工具箱内;用自备抹布清洁工作现场;将作业时产生的垃圾、污物带离现场，投入垃圾箱内。
5.10维修完毕，维修人员对已恢复功能的维修服务项目做示范操作，并向住户讲解故障的原因及平时操作使用时注意事项;在请住户评估维修效果后，如住户还合理提出不满意事项，则应及时整改，直到住户满意为止。
5.11通过各种形式(包括电话等)及时回访维修质量，征求住户意见，并有回访记录。
5.12服务事项应有记录存档，一般事项应及时解决和答复。
6共用部分维修服务
6.1根据建筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况，适时做好物业巡检工作，及时进行维修养护。
a)每周巡视1次小区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃等其它共用部位的设施。
b)每月检查1次物业楼宇顶部情况，墙体共用管道、给排水设施、楼宇各种附属固定设施等使用情况，填写检查表。
c)每季度检查巡视1次建筑物主体结构、共用部位、地下建筑部位，围墙设施以及道路、停车场、广场等完好情况，填写检查表。
d)每半年对服务区域的建筑物共用部分状况全面检查一次，对建筑物完损程度做出评价。
e)根据特殊情况(如异常危害性天气、特殊季节等)需要，临时安排对服务区重点建筑部位进行针对性检查。
f)每年秋季落叶后检查1次屋面，每年雨季来临前检查1次雨水管道，每年至少检查1次污水管道。
6.2建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理。
6.3发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时修复。
6.4木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应2年油饰1次。
6.5建筑物天面、外墙等设施每5-8年修缮或粉刷1次;楼梯、公共通道等设施每3-5年修缮或粉刷1次。
6.6建筑物外墙出现安全隐患，违反改建、装修和使用功能等有关规定，出现危害公共利益或其他住户合法权益等情况时，应采取措施纠正，使用合理手段处理。
7公共设施设备维修服务
7.1电梯运行与管理
7.1.1电梯必须坚持按时年检，按照gb/t18775-20**《电梯维修规范》及时维修保养，确保安全运行。
7.1.2电梯维修保养需提前2天告知住户和使用人。
7.1.3建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
7.2空调设施
7.2.1对空调系统的维护保养，应该按照该设备的规定维护频次进行;定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养。
7.2.2日常开机进行检查、测试运行和安全控制功能，记录运行参数，分析运行情况。
7.2.3定期安排对新风量、排风量、空气品质进行测定;定期对空调冷冻水、冷却水进行水质分析。
7.2.4对共用空调系统每季度定期清洗、除尘1次。
7.2.5建立共用空调运行档案，记录维修养护及每日的运行情况。
7.3弱电设施
7.3.1有切实可行的维修保养计划，对相关设备设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态。
7.3.2每日巡检，及时检修，维修养护工作有记录。
7.4避雷接地设施
7.4.1每月应对服务区配电设备接地检查1次;每季度重要机房配电柜及设备接地检查1次。
7.4.2每半年应对重要机房的设备接地、楼层强、弱电间内的接地及各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查1次，发现问题及时解决。
7.4.3每季度应对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次。
7.4.4高层、超高层建筑物或重要建筑的避雷接地系统，应聘请专业机构每年进行检测1次。
7.4.5每年雨季来临之前，对整个避雷接地设施进行检查维护。在雷雨过后也要及时系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
7.4.6所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。
7.5消防设备
7.5.1消防设施管理执行《中华人民共和国消防法》的有关规定。每年开展消防演练至少1次，确保服务人员掌握消防知识，熟悉应急预案和消防器材使用常识。
7.5.2消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次。
7.5.3消防栓每月巡检一次。
7.5.4 每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
7.5.5每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
7.5.6探测器按相关产品规范和消防标准进行检测，不合格的应当调换。
7.5.7节假日前应对各类消防器材进行一次全面的检查。
7.5.8巡查保养和消防演练要有记录备查。
7.6 公用娱乐设施
7.6.1每季度进行1次安全性能评估，发现问题及时维修。
7.6.2对于存在安全隐患、不能及时修复的，应停用、封存。
7.6.3木质设施宜使用户外油定期保养、金属设施应定期做防腐处理、塑胶设施应定期作防老化检查。
7.6.4建立健全公用娱乐设施管理制度，建立台帐，记录维修养护工作。
7.7公用卫生间
7.7.1每周对公用卫生间至少巡视2次，发现问题2日内解决。
7.7.2拆装各种卫生设备前，应先切断水源，放尽存水，拆装时要耐心细致，不得用榔头重击。
7.7.3疏通坐便器、水斗、地漏时应使用专用疏通工具，作业前，采取相应的保护措施，并暂停排水。疏通完毕，作进水、排水检验，并作好防渗漏水处理。
7.8垃圾设施
垃圾设施每年刷漆不少于一次。
7.9路灯、景观灯、楼道灯
每周对路灯、景观灯、楼道灯至少巡视1次，发现问题及时更换。
7.10灯箱、广告栏、宣传牌、标识、信报箱
每半月对灯箱、广告栏、宣传牌、标识、信报箱巡视1次，发现问题3日内解决。