物业设施设备分类管理与执行规范
以下是对上述物业设施设备管理措施与途径的总结优化及要点提炼，便于执行与标准化管理：
一、设备分类管理
分级标准
a类(核心设备)：直接影响安全、运行的关键设备(如监控系统、配电柜、消防泵、电梯)。
b类(重要设备)：辅助功能但影响舒适度的设备(如排风设备、水箱、灭火器)。
c类(基础设备)：日常使用频繁且易损耗的设备(如照明、插座、水龙头、道路)。
管理原则
a类：高频率巡检(每日/周)、专业化操作、双重记录(运行 维护)。
b类：定期巡检(月度/季度)、标准化维护、快速响应维修。
c类：基础巡检(季度)、低成本维护、住户报修优先处理。
二、运行管理
人员要求
电工资质：持证上岗，定期培训(安全规范、操作流程、应急预案)。
岗位职责：
操作：按规程启停设备，禁止擅自调整参数。
巡检：每日填写《设备运行记录表》，异常情况即时上报。
监督：工程主管每月抽查记录，评估操作合规性。
安全与经济性
安全红线：a类设备运行前需测试安全装置(如消防泵压力、电梯限速器)。
能耗优化：b类设备根据时段调整(如夜间降低排风频率)。
成本管控：c类设备维修优先使用库存配件，减少外协费用。
三、维修保养
三级保养体系
保养类型 周期 责任人 内容
日常保养 每日/周 当班电工 清洁、紧固、润滑、参数监测
定期保养 月度/季度 工程主管 电工 性能测试、计划性维修(如更换轴承)
年检保养 年度 委托专业机构 全面检测、校准、安全认证
计划制定
年度计划：结合设备寿命周期、历史故障数据，12月前提交《年度保养计划》。
临时调整：突发故障后需在3日内更新保养方案。
四、维修管理
维修类型与流程
计划维修：根据保养计划实施(如电梯半年维保)。
故障维修：
报修渠道：住户→值班调度室(24小时接报)→30分钟内响应。
处理时限：
c类：24小时内修复。
b类：48小时内修复。
a类：2小时内启动应急预案，72小时内修复。
记录与追溯
维修完成后填写《维修工单》，附照片、更换配件清单，存档至少3年。
五、故障与事故管理
事故分级
故障：局部停机，修复时间≤4小时，损失<5000元。
事故：全局停机，修复时间>4小时，损失≥5000元或造成人员伤害。
应急响应
a类事故：工程主管10分钟内到场，启动备用设备(如消防泵切换至柴油泵)。
报告流程：
事故→1小时内口头报告管理处主任→24小时内提交书面报告→公司备案。
事后改进
召开事故分析会，7日内出具《事故调查报告》，修订sop(如增加双电源切换测试)。
六、大修、更新与改造
立项条件
大修：设备寿命达设计值80%，维修成本>重置成本60%。
更新：技术淘汰(如传统对讲系统升级为智能云对讲)。
改造：节能需求(如更换led灯具、加装变频器)。
审批流程
项目主任提交申请→工程主管技术评估→业主委员会审核→公司审批→公示15日→实施。
资金管理
维修资金支出需提供3家供应商比价单，超10万元项目需第三方审计。
七、报废管理
报废标准
符合以下任一条件：
达设计寿命且无法修复(如老旧电梯)。
维修成本>重置成本70%。
环保不达标(如含石棉材料设备)。
处置流程
申请→鉴定(工程主管 2名技术人员)→报废审批(公司 业委会)→残值处理(拍卖/拆解)。
资产核销
财务部凭《报废审批单》注销资产，同步更新台账，保留电子档案10年。
管理工具与文档
标准化表格
《设备运行记录表》《维修工单》《保养计划表》《事故报告》《报废申请单》。
信息化系统
使用物业管理系统(如极致、思源)实现工单派发、巡检打卡、库存管理。
培训与演练
每季度开展设备操作培训，每半年组织应急演练(如消防泵联动测试)。
通过以上规范，可实现设施设备全生命周期管理，降低故障率30%以上，延长设备寿命20%，同时满足合规性要求(如《特种设备安全法》《消防法》)。
篇2：小区物业设施设备管理要求
小区物业设施设备管理要求
目的
通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。
工作范围
1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。
2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。
3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。
4. 电梯设备：各类电梯及其附属设备。
5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。
6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。
工作项目
1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。
2. 设备的标识
① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。
② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。
③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3. 设备档案管理
① 管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。
② 工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。
4. 设备的运行
① 设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。
② 维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。
③ 值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。
④ 工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。
5. 设备的维修
① 设备维修须填发记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。
②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。
③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修，并及时向管理处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。
④ 夜间发生，不影响业主(住户)生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。
⑤需要委外维修的设备，费用在500元以内，维修主管填写《有偿/委托联系单》，报管理处主任审批后执行;费用在500元以上，需报请公司领导批准后执行。
⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。
⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的，须提前申报管理处主任审批，并提前24小时通知业主(住户);因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主(住户)做好解释工作。
6. 设备的保养
①每年12月份，各管理处维修主管对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》;公司工程维修中心根据各管理处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修(改造)计划表》。
② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。
③ 分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。
④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修(改造)计划，组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表格，同时需将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《设施设备台账》中。
7. 库存设备的管理
①闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。
② 库存设备重新启用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。
8. 设备的报废
① 设备有下列情况之一者，应考虑报废：
a) 已超过规定使用年限，设备性能达不到规定要求且不能修复;
b) 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;
c) 严重影响安全，继续使用将会引发事故且不能修复改造;
d) 维修费用超过原资产净值。
②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认，填写《报废单》交管理处负责人审核后，上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。
③ 设备批准报废后，各管理处应对《设施设备台账》进行更新。
篇3：辖区设施设备管理规定
辖区设施设备管理规定
1总则
1.1通过对物业服务中心管辖区域内的各种设施设备的管理，保证设施设备的安全运行，防止意外事故的发生，确保为客户提供服务的设备设施能满足服务要求。
1.2本规定适用于物业服务中心管辖区域内各种设施设备的运行、维护、保养、应急抢修管理。
1.3凡从事工程运行、巡检、维护人员以及涉及设施设备管理范围内有关工作时应按本规定执行。
2管理职责
2.1运营管理部经理负责对各物业服务中心各项目对设施设备维保计划审核,以及计划执行状况的监督。
2.2运营管理部工程主管负责对各物业服务中心设施设备维保计划初审,发布维保指令, 并进行信息跟踪和提供凯发一触即发的技术支持。
2.3运营管理部工程主管负责对各物业服务中心所管辖项目设备的运行工作发布运行指令, 并进行信息跟踪、提供凯发一触即发的技术支持、分析运行数据和处理应急事件。
2.4各物业服务中心经理负责管辖范围内设备设施的综合管理。
2.5各项目工程负责人负责对项目设备设施进行全面管理，并编制设施设备维保计划，建立设备管理台帐。
2.6各项目工程主管负责年度计划的分解，制定月度计划，并安排维修人员对各种设备进行保养、维修。
2.7各项目工程主管负责设备运行的组织实施和数据的采集。
3设备管理的基本要求
3.1根据国家技术要求和行业规范，以及设备运行的实际情况，按照物业公司运营管理部制订的相关维保养工作规程开展设施设备的运行、维保工作。
3.2各项目工程负责人在项目接管后的三个月内应建立该项目“设备管理台帐”。凡已经交付使用的设备管理必须按《设施设备编码管理规定》执行编码。必须做到台台设备标识标牌明显，都有完整的设备卡、使用手册、维保规程。
3.3以保证设施设备稳定运行为原则，以满足客户最佳舒适度为前提，结合设施设备在运行、维护、安全 、环保、节能、经济等方面的作用和技术经济性，对设施设备管理实行：一级、二级、三级管理。将设备划分为：重要设备、主要设备、一般设备三个级别。将设备保养分为精密、定期、日常三级。以便于规程的编制和设备的分级管理。
3.3.1一级管理设备：
a)凡在日常运行工作中没有备品备件用于更换的设备、部件;
b)为满足客户基本生活使用、最佳舒适度的要求，不能够停止运行的设备、部件;
c)在两年的时间内到了使用期后必须要更换的设备、部件;
d)巡检时间间隔不得超过2-4小时。
3.3.2二级管理设备：
a)凡在日常运行工作中有备品备件或在24小时内能够采购到位，用于更换的设备、部件;
b)能满足客户基本生活使用的要求，并且能够停止24小时运行的设备、部件;
c)在2-5年的时间内到了使用期后必须要更换的设备、部件;
d)巡检时间间隔不得超过24小时。
3.3.3三级管理设备：上述一、二级管理设备以外的设备属于三级管理设备。
3.3.4设备保养分级：
a)精密保养：设备的主要部件、运转部件的拆解、检查、保养、更换。
b)定期保养：设备非主要部件的拆解、检查、保养、更换以及油脂介质的更换。
c)日常保养：清洁、润滑、参数记录和检查，巡检时发现松动部件的紧固。
3.4设施设备的运行管理：一级设备在运行工作时巡视检查人员应能够保证2-4小时巡检一次。二级设备在运行工作时巡视检查人员应能够保证一天巡检两次。三级设备应保证发现损坏及时维修。
3.5设施设备的维保管理：精密保养和定期保养内容应在“年设备设施保养计划”中应予以明确规定，并在“设施/设备维修保养记录”上统计确认，并在每台设备的“设备管理台帐”上记录。日常保养内容在日常设备设施巡视计划中完成，并记录在“设备巡检表”。
3.6为保证设备的最佳运行环境，各机房的管理，应按照对应的机房管理规定执行。
3.7设备设施的资料管理由客服模块按照《客户资料管理工作规程》的要求执行。
4设备运行管理
4.1运营管理部工程主管应在各项目接管后一个月内，建立与项目相适应所需的运行记录表单。运行、值班人员在巡检中，按要求在运行记录表单中作好记录。
4.2运营管理部工程主管应根据现场情况和相关数据每周起草发布工作指令。
4.3运营管理部工程主管应参照《服务质量评价规范》的要求，每季度对各物业服务中心的设备设施运行执行情况进行一次全面检查。
4.4各项目工程主管应每月一次全覆盖检查设施设备，并在“设备巡检表”中签字，检查情况记录在“管理工作检查表”中。
4.5在对运行设备的巡检过程中应注意跑、冒、滴、漏、异声、异味的检查，各项目工程主管应在每月上旬将上一月的各类巡检表等记录进行审阅签字，并汇总至物业服务中心客服模块。
4.6凡有人值守的设备机房应设置“值班日志”，值班人员应将当班工作情况、设备运行状态、物品(钥匙)移交、领导要求等情况填入日志中。
4.7凡有人值守的设备机房应设置“设备房外来人员出入登记表”。外来人员进入机房时应填写“设备房外来人员出入登记表”，进入无人值守机房时，应将具体情况记录在“值班日志”中。
4.8任何外单位参观重要机房需得到公司批准，凭“参观申请表”方可进入机房参观，值班人员应在“设备房外来人员出入登记表”做好记录。
4.9值班人员必须按各系统规定的时间和项目巡查各区域的设备设施，应认真如实记录相关要求的内容，发现问题、隐患及时处理，一时无法处理应立即向上级领导汇报。
5设备维保管理
5.1运营管理部工程主管在每年11月下旬，对各物业服务中心“年设备设施保养计划” 进行初审，并报公司运营管理部经理审核，经分管领导审批后执行。
5.2运营管理部工程主管应根据现场情况和年度计划每周起草发布系统维保工作指令。
5.3运营管理部工程主管必须对保养工作进行指导监督，参照《服务质量评价规范》的要求填写“管理工作检查表”。每月上旬将上月的“管理工作检查表”汇总后存档。
5.4各项目工程模块负责人在每年11月初，编制“年设施设备维保计划”，11月上旬报运营管理部工程主管初审。
5.5各项目工程主管在项目接管后一个月内负责建立该项目“设备管理台帐目录”。
5.6各项目工程主管按照“年设备设施保养计划”的内容，在每月月末分解年度维保计划交由维修人员执行。
5.7各项目维修领班每月初应将上一月的“设施/设备维修保养记录”汇总交工程主管审阅签字，并由工程主管汇总后存档。
5.8维修人员完成维保工作后应填写“设施/设备维修保养记录”交由工程主管签字确认，并在“设备管理台帐”填写内容。
5.9设备在运行过程中出现故障，各项目工程主管应安排维修人员及时修理，并将维修情况记入“设备管理台帐”。
5.10重大设备维修应在第一时间报告公司运营管理部经理，运营管理部工程主管应到现场进行指导。对重大设备的维修，各项目工程主管应组织进行验收，并填写“设备管理台帐”和“工程竣工验收单”。
5.11各项目工程模块不能自行解决的故障及维保项目，需外委人员维修时，必须填报“设备外委维修保养工作申请表”并汇报公司运营管理部，经运营管理部经理审核，总经理审批后，方可进行办理有关外委手续，具体办理由运营管理部联系落实维修单位。
5.12外委维修完成后，应由各项目工程主管组织对所维修或保养的设备进行功能性检验，合格后填写“工程竣工验收单”并报工程负责人确认，同时填写“设备管理台帐”。
5.13设施设备购置、更新、报废的管理工作按《物资采购管理规定》的要求执行。