项目物业公司进场方案
再回物业公司，角度不同，态度不同，切入的方式方法也不同了，从20**年3月初搭建班组至今已有4个月之久，公司历经管理模式书面论证----集中招聘初建班组----进一步完善相关制度----项目交房接管----大批量入住手续办理----地产遗存问题处理----物业项目现场管理等几阶段，在实际运作过程中，公司从理论到实践的过度，各部门人员工作经验相对薄弱，部门与部门工作配合、磨合过程相对较长，致使公司仍处于低速运行状态。
现今反馈出来的现场问题主要有：
各部门的职责划分不清;
各项工作的落实不到位;
基层工作的执行力度不够;
整体现场管理略显凌乱;
同时员工的工作情绪受干扰等等。
针对此状况，拟定以下方案进行实践操作，以供借鉴。
一、改变原有的组织管理方式，采取项目经理管理责任制，各部门落实责任点，并签订责任状。
1、明确各部门工作职责：
总经理：全面负责公司的总体事务，确保完成各项指标;审定、监督、落实公司的管理目标、经营方针、规章制度、服务操作规程，并日渐健全完善;制定公司中长期发展战略、计划;加固团队建设，培养梯队人才，提高公司整体服务水平及员工素质;把控公司服务品质管理体系适宜、有效运行及操作;与政府有关部门和社会各界人士保持良好的公共关系，树立良好的公司形象。
总经理助理：协助总经理工作，保证公司各项指标的完成;在总经理授权下，对公司实行全面管理;检查、督导各级管理人员的工作，协调公司各部门之间的关系。
项目经理：建立与完善本项目管理的模式，完成各项工作指标及经营指标;负责本项目各工作流程、工作标准确定及监督检查执行情况;负责本项目人员编制及对骨干员工工作能力、职业素质的提升;注重本项目成本运营，组织进行物业费的收缴，关注节能管理，加强经营创收;负责项目品质管理工作实际操作并组织进行监督检查;加强与各项目、地产及对外政府职能部门工作的沟通与交流;解决、处理、跟踪重大事件、投诉。
客服中心：户内、公共区域工程遗留问题的报修处理、汇总分析及重点问题的跟踪解决;一般性投诉处理及跟踪解决;住宅、仓库、车库、网点入住手续办理;钥匙、业主id卡、车卡领用、借用、保管;装修申请办理、装修巡查、违规整改跟踪处理;内业管理：业主文本档案管理、通知信息发布;配合办理维修基金发票的开取与认证;管理区域标识系统建立;社区文化组织策划、管理区域宣传信息建立;多种经营业务的开展;物业费催交;部门员工考核、培训和管理工作。
秩序维护：管理区域整体安全防范，秩序维护，人员出入登记、检查制度;门岗形象展示，门前秩序维护;管理区域消防安全检查;管理区域车辆管理，人车分流;管理区域装修垃圾清运监管;夜间报修处理;突发事件的处理及应急预案的制定;员工宿舍纪律管理及内务卫生管理;部门员工考核、培训和管理工作。
工程维修：管理区域公共设备设施的运行、维护、保养及更新改造工作;市政设备设施运行维修保养工作;能源统计汇总、节能降耗工作;业主户内有偿服务开展;项目工具、图纸管理;部门员工考核、培训和管理工作。
环境保护：管理区域内的卫生清洁;(包括空置房)管理区域内生活垃圾的收集和清运;管理区域的定期卫生消杀;清洁设备的保养;管理区域绿化植物的养护;部门员工考核、培训和管理工作。
综合职能：制定公司的各项行政管理制度，工作规范化;公司文件资料、证照和印章、所有往来合同等档案资料的规范管理;公司各类会议的准备及会议纪要的汇总、编写;调整并落实公司人事制度;进行人员招聘面试，并组织进行新员工入职培训;配合地产公司进行考勤制度、入离手续、劳动合同、保险手续、福利制度、培训制度的落实;接待并处理公司员工投拆;公司大事记编写;组织策划企业内刊的编著;员工工牌和服装、固定资产管理、月度采购。财务管理：费用收缴、帐目核对。食堂管理：菜谱制定、供货方费用核算。
2、以定期、可量化表格衡量各部门工作完成情况，同时配合物业管理软件分项落实(附表)
l客服中心：室内/公共区域日报修量、完工率、业主满意度(派工单);日入住办理量、交费额、钥匙等物品领取量(入住、验房、交费);日装修办理量，巡查情况(装修管理);
l工程维修：公共设备运行情况(设备档案);公共区域维修完成情况;电梯运行管理;
l秩序维护：突发事件处理及问题汇总;车辆/外来人员管理;门岗形象管理;园区装修垃圾管理与清运;
l环境保护：公共设施完成程度报修;空置房管理
3、依据各岗位职责，针对核心岗位，推行岗位月/季度薪酬绩效管理制度，提高员工工作积极性，端正工作态度(附表)
二、进一步明确地产开发公司与物业服务公司职责分工，加强对施工队伍的管理，提高工程遗留问题处理的及时、有效性。
物业公司：
l客服中心负责接待业主报修/投诉;
l客服中心负责协调/安排施工方进行维修;
l客服中心负责定期将施工方维修状况反馈到地产公司;
l工程维修部负责查证维修情况，反馈维修品质。
地产公司：
l定期组织施工方见面碰头会，针对重点问题集中研讨;
l负责对施工人员的服务态度进行培训;
l负责收集施工队整体维修质量、维修时限、维修态度等信息;
l配合物业公司协调处理重大产品质量问题。
施工方
l按时完成维修任务;
l将维修情况及时反馈。
三、结合园区配套，找寻经营创收点。
1、可采用的经营方式：互换合作，以物易物的形式，双方不发生合作费用;提供统一展位进行出租，集中管理，明确商家经营位置、驻场人员、付款形式、经营形式;产品宣传资料发送;广告牌、广告位置招租
2、可选取经营厂家可包括：建材、理石、装修公司、厨柜、拉门、纱窗、地板、电器;
3、加强门前小商小贩儿管理，保持园区整体形象;
4、加强园区现场人员的管理，严把入口。
四、加强前期接管时配套标识系统的建立，避免物业管理责任。
五、每个物业产品，设计方面都不会是尽善尽美，当不同的业主入住后，便会发现这样跟那样的问题，现将本项目地产设计方面的问题汇总如下。
1、采用粘贴外墙砖设计方式，存在隐患：外墙砖粘贴不严漏水、墙砖脱落砸人、脱落后维修难度、脱落后影响外观美观;
2、雨水管采用白色，使得咖啡色的外墙与白色雨水管对比强烈;
3、部分单元大堂拐角大，不方便业主物品搬入;
4、空调机位不够，部分设计小、位置欠考虑;
5、室内卧室与厅及卫生间地面标高差2cm，设计时考虑到铺设地板跟地砖的问题，但在实际入住后，业主并不买帐;
6、部分室内飘窗开启角度只有45度，被横梁挡住;
7、部分入户门开启时受旁边电表箱或踢角理石影响，受损耗;
8、1f下水管不是单独管;
9、商铺卫生间无具体排风设施，部分商铺屋面只能从房间进入，打扰业主;
10、电梯内无摄像装置;
11、个别单元门无雨搭，个别单元门雨搭排水装置不合理，有积水现象;
12、地下仓库通风问题没考虑;
13、生活水泵房设备无外量度尺;
14、设备间、电梯间钥匙尽可能采用一钥通形式，减少管理复杂性。
篇2：新物业接管进场致全体业主公开信
正丰物业公司物业接管进场致全体业主公开信
尊敬的广鸿商业大厦业主/用户:
你们好!
广鸿商业大厦从20**年10月21日正式进行了移管工作,从即日起,东莞市正丰物业管理有限公司将对广鸿商业大厦全面提供物业管理服务工作,原管理单位东莞市豪逸物业管理有限公司已全面撤场。这次移管工作是由广鸿商业大厦开发商依照国家相关法律法规并结合大厦实际管理情况而作出的决定。接管前期,广鸿商业大厦管理处管理机制工作暂时不作改变,将不会给全体业主/用户带来不便。
正丰物业正式进场接管后,将严格遵循行业市场发展规律,积极推动新观念管理模式,规范管理章程,大力提升管理水平与服务质量;::本公司将认真奉行"顾客至上、服务第一"的公司管理服务理念与宗旨为业主/用户服务,致力打造广鸿商业大厦社会效益和经济效益。
广鸿商业大厦属早期开发物业,但是该物业规划合理、地段地貌优越,如果将管理和服务功能完善,基本上可以实现物业的保值、增值的理想目标。为了业主/用户的根本利益,我们正丰物业管理有限公司全体员工将竭诚打造广鸿商业大厦理想化办公环境,努力创造社会良好口碑,我们需要全体业主/用户能够全力支持我们的管理工作。
尊敬的业主/用户们!让我们大家行动起来吧!携手一道迈进我们广鸿商业大厦美好明天!在今后的日子里,真诚感谢你们对我们管理工作的支持与帮助!
商祺!
东莞市正丰物业管理有限公司