摘要:随着我国物业管理行业的不断发展和整体水平的提高,物业管理企业可以尝试国外能源服务公司中的节能管理模式,在物业管理合同中约定节省能源的管理项目,使其成为物业管理合同中的一项重要内容,并可与客户分享节能增效带来的赢利,从而使业主在获得实惠的同时,物业管理企业也能够得到更多利益与发展机遇,最终实现“双赢”。
也许在大多数人的思想概念中,物业管理企业的作用就只是保安、保洁、工程维修、绿化,就是单纯的看家护院、种花养草、扫地除尘、修修补补的管家公司。然而从国内外先进的发展经验来看,物业管理企业的作用远远不止这些。
在发达国家,目前已经出现了一种专业的能源服务公司
与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同,按照合同采用先进的节能技术及全新的服务机制来为客户实施节能项目。为客户提供能源系统诊断、节能项目可行性分析、节能项目设计,帮助项目融资,选择并采购设备、安装调试、进行项目管理、培训操作人员、合同期内系统设备维护、节能量监测等一条龙服务,然后与客户共同验证项目的节能效果、环境效益与经济效益。最后,与客户分享项目实施后取得的经济效益,回收项目的投资和获得应有的利润。这种节能合同管理模式值得在我国的物业管理服务中借鉴,并在管理服务中进行尝试。
在我国目前的物业管理中,设备运行中发生的各项水、电、柴油和煤气等费用,一般是由业主按实际发生费用按实结算,物业管理企业仅仅只是代收缴付。在这种运行模式下,物业管理企业往往是节能意识不强,缺少积极性,因为节能与否和物业管理企业没有直接的利益关系和责任关系。然而,在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天,这对国家和社会的资源来说,是一个极大的浪费。只有改变这种模式,才能达到节能的目的。相信通过提高管理水平,物业管理企业可以在能源节约方面给业主带来巨额的增值效益。且随着物业管理行业的发展和整体水平的提高,这种能够给业主带来效益的深层次服务一定会得到业主和社会的认可和欢迎,而身处其中的物业管理企业更要更新观念,抓紧难得的时间和机遇,把节能作为物业管理服务的亮点,在物业管理合同中约定节省能源的模式,使其成为物业管理合同中的一项重要内容,并与客户分享节能效益带来的赢利和发展,业主方得了实惠,物业管理企业也得到更多赢利,最终实现皆大欢喜的“双赢”局面。
一、合同管理模式,挖掘节能潜力
这种新型的合同约定管理模式,运用市场激励机制,明确约定业主和物业管理企业的节能权利、义务和责任,把降低能源的指标与物业管理企业的经济利益挂钩,在合同中明确规定能源节约指标,如果达不到指标,业主有权扣减物业管理费,如果达到或超过指标,超出部分物业管理企业与业主可五五分成,这样就使节能工作确实落到了实处,彻底改变原能源管理模式中存在的弊端,更可有效挖掘出物业管理企业节能的潜力。
物业管理节能首先要依托硬件基础。在硬件节能上,开发商的义务非常重。物业设施是否节能、今后节能多少主要取决于规划设计阶段。有些开发商在建筑装修材料的节能性,用电设备设施的容量选配方面做了一些不切实际的东西,这样都不利于节能,也不利于减轻业主负担。在这种情况下,就需要物业管理企业在前期规划设计阶段介入并发挥积极的作用,帮助开发商转变观念,为其提供兼顾实际利益和节能降耗的最优配置
篇2：物业管理制胜法宝：节能降耗
物业管理制胜法宝：节能降耗
我从事物业管理工作18年来，过去主要强调“服务”是制胜法宝，甚至提出物业管理的主要内涵归纳为六个字“时间 空间 服务”。随着党中央提出建立和谐社会，建设部提出建立节能型企业，我逐渐体会到节能降耗是物业管理的新课题，是物业管理的又一制胜法宝。
一、从提高客户节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。
在物业管理工作中，我们要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。
为减少卫生间冲水马桶水流量，员工们从各处找来五百毫升饮料瓶，装水后放入全楼卫生间每一个水箱中......我公司管理的江西新闻出版大厦就是由于在节能方面成绩突出，被评为江西省物业管理示范大厦，获得“省优”称号。我公司管理的北京中商大厦，国家发展和改革委员会环境资源司等七个司(局)在楼内办公。今年7月6日，我们召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全大厦30多家公司纷纷响应。从第二天起，我公司节能专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在26℃以上，而且做到人走关灯、关空调。
节能的关键是调动客户的积极性。在推广节能措施过程中，我们也遇到不少困难，有些客户不理解，说风凉话:“你们就是为了省钱”，在这种情况下，我们只有耐心做工作:“节能就是要省钱，首先省你们客户的钱”，使客户逐渐适应并配合。
二、从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。
在物业管理公司的各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。
要做好这项工作，必须抓好三个“支撑点”:
第一、要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，特别是对各种物业的工程设备管理要非常了解，掌握现代化技术和最新科技动态，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。
第二、要有若干优良技术合作单位做支撑。目前，新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择，选择那些技术确实先进的、通过国际和国内有关部门认证的、几年之内技术不落伍的产品，同时这些企业要有雄厚的资金支持，还要有高效优质的凯发一触即发的售后服务作保证。否则会出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。
第三、要有好的推广形式做支撑，便于企业运作。在提高认识的基础上，我们结合项目的不同情况，把物业用户分成三种类型:
(1)如果是在物业早期介入的新用户，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位(此阶段开发商或业主都有资金实力，可以为今后的物业管理打下坚实基础)。
(2)如果所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。
(3)对于物业管理中正在运行的、已采用一般节能措施的工程设备，由于还没有老化到一定程度，在改造设备的资金运作中就有困难，业主很难一次投入大量改造资金。我们就区分不同情况，帮助企业算账，采取不同方式解决。例如借助银行担保公司的信誉担保等，另外还可以与供货商协商，如先支付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。这种方式业主就比较容易接受。
三、从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。
以中商大厦为例，早在年初，公司就把“节约能源，降低能耗”作为今年重点工作，下发通知要求:
(一)每日做好能耗记录。要求数据准确，字体工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作;暖通专业做好大厦水耗统计和监控，杜绝跑冒滴漏。
(二)做好能耗的统计分析。发现能耗异常及时分析报告。
(三)坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作:
1、专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的行为。例如:私自接水、接电等。
2、内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。
3、暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。
4、全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。
(四)各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
1、暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。
2、电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。
3、保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。
4、清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。
5、各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。
(五)考核工作:
为贯彻实施公司节约的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，要对各部门的节能工作进行考核，为控制和降低能耗，我公司采取积极有效的措施，使节能工作在中商大厦既形成了一定的声势，又取得了较好的效果。
20**年7月6日下午，由北京中商永庄物业管理有限公司董事长宋明蔚先生亲自主持召开的中商大厦“节能降耗”座谈会在客户餐厅召开，参加人员涉及物业公司领导、员工和中商大厦各驻厦客户代表。会议明确了北京市供电局有关强制限电的要求，并发布了中商大厦有关降耗、限电工作预案，得到了驻厦客户积极响应。
为贯彻实施公司节约能源的措施，达到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同时，还将节能工作列入各部门月度考核内容之中，同时，设立专职节能监督员一名，负责对公司员工及大厦各个区域进行节能监督检查工作。
目前，中商大厦节能工作已初见成效。据统计，在7月11日-7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16kwh，如果按国家平段电价0.57元/kwh计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72kwh，直接节约电费5360余元。
就这样，我们把一般的物业管理，提高到了节能增效科技管理的高度。
北京中商永庄物业管理有限公司总经理赵永庄
篇3：建立物业管理节能降耗管理体系的分析
建立物业管理节能降耗管理体系的分析
物业管理企业抓好物业节能降耗工作无论是从建设节约型社会的角度还是从降低营运成本方面看都有非常重要的意义。物业管理企业开展节能降耗活动，其前提是在企业内建立起一套管理体系。
因为有了体系的保证，节能降耗工作才能是全员的、有组织的企业行为，才能保证节能降耗活动广泛、持久、健康、科学地开展下去。本文将就我国物业管理企业建立节能降耗管理体系的一些问题进行分析。
一、建立健全能源管理机构
为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小组。
二、建立节能降耗标准和目标
物业管理企业进行节能降耗首先要着手制定各项节能降耗标准。使用某一项节约技术或措施到底能够节约多少水电气?使用什么测量仪器?用什么测量方式?用什么样的计算模型进行节能效益计算?如何测量?如何计算节能效果?对这类问题必须建立相应的企业标准。建立企业标准一方面要参照《综合能耗计算通则》、《企业能耗平衡通则》、《评价企业合理用电技术导则》、《节电措施经济效益计算方法评价方法》、《风机监测标准》和《水泵监测标准》等国家和地方的标准；另一方面，要横向按本行业中先进物业管理企业同性质的物业项目为参照，纵向按照本企业上年同期水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。对涉及能源消耗的项目要建立定额手册，按月核减定额目标。在各项目的节能降耗标准和定额目标制定后，企业还要定期动态地调整定额，使之不断适应本企业的需要。
节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又挫伤了员工的积极性，还有可能使企业错失生存发展的机遇；目标太低，起不到为企业带来经济效益和社会效益的作用，没有实施价值。
三、建立节能降耗管理责任制
企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目标按月、按专业分解落实。要层层分解到基层，与经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降耗分目标，从而完成企业的整体节能目标。
对节能降耗目标的实施过程进行控制
为保证企业节能降耗目标的实现，需要对节能降耗目标的实施过程进行控制。首先，要求企业各个部门认真做好能源消耗的原始记录、建立能耗台帐，并按规定向企业报送能耗定额考核情况；用能部门在考核期内发生超定额消耗能源的应认真分析超耗原因，并按规定向企业报送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利节能降耗；其次，企业要进行严谨的财务日常核算。
采用按目标预算与实际支出情况进行对比分析的方法，对能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的办法。还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考核，必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。但在具体实施过程中应注意到，物业管理企业属于服务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司一定要建立相应的制度和标准。
四、建立激励机制
物业管理企业节能降耗属于典型的全员活动，真正能够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和员工。因此，企业对节能降耗方面的管理主要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情，为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩罚激励等。