写字楼外墙系统维护保养
由石材和幕墙玻璃构成的外墙系统需要定期观察。尤其是由干挂石材与半隐框幕墙玻璃构成的外墙系统。目前,中国大陆尚未出台有关建筑外墙设计施工的验收规范。只有尚处于征求意见阶段的20**年版的《建筑外墙保温防火设计施工验收规范》、《建筑幕墙工程技术标准规范与质量验收国家强制性条文》、《玻璃幕墙验收规范》等，但没有关于采用玻璃幕墙或干挂石材建筑的设计规范。与中国大陆工程施工和物业管理实践相比，美国标准相对成熟。例如，美标规定采用幕墙玻璃和干挂石材的建筑物，必须在首层地面预留5至10米的绿化带或配置钢结构棚顶，以免幕墙玻璃或石材意外高空坠落事故伤及过境人员等。 干挂石材和玻璃幕墙构成的外墙附近，应避免安装冷却塔。出于对水质保养的要求，需要对冷却循环水进行包括酸碱度在内的水质控制。该过程飞溅出来的雾水，会对石材、幕墙玻璃等构件产生不利影响。
除此之外，在外墙清洗作业中，需要小心使用化学清洗剂，以免化学药剂的酸碱性对石材、玻璃幕墙隐框铝合金、密封胶和结构胶产生不利影响。因此，涉及外墙的清洗作业，均需要拟订一整套运维管理制度，并通过培训、管理、审批、演练、评价和修正，以确保外墙系统的安全稳定。
为了应对外墙系统意外事故，在物业管理实践中，笔者还建议在备灾仓库中，预备与外墙系统幕墙玻璃隐框或半隐框以及石材尺寸一致的细木工板及其锚固装置若干，以备在发生幕墙玻璃或石材脱落坠落时，能及时封堵。
因此，无论是采用幕墙玻璃或干挂石材,建筑开发商或是早期介入的物业管理服务商，都应该在项目规划设计阶段避免出现上述问题。然后，物业管理服务承包商在进驻接管服务后，应该采取必要的运行维护措施。因此，就有了本规程。
外墙系统管理制度
外墙清洗规程
外墙清洗并非只与保洁部门有关。工程部门更需要关注外墙清洗作业时所使用的化学清洗药剂。要考虑药剂对石材、玻璃、铝合金、密封胶和结构胶的腐蚀与影响。因此，在外墙清洗作业的审批环节中，添加工程部门的监控是非常必要的。这就需要外墙清洗单位在作业前，提交所使用的化学清洗药剂的成分和含量等相关技术文件以及清洗工具、清洗水枪压头等信息数据，以便工程部门评估清洗作业可能对外墙系统产生的影响。 外墙检查规程
结合每季度一次的外墙清洗作业，工程部门应在外墙清洗结束后，对物业外墙系统进行一次全方位的检查。主要检查内容包括干挂石材及幕墙玻璃隐框的稳定性、密封胶的有效性，检查主要依靠视觉和触觉。
工程部门需要对所辖物业外墙系统建立一整套可视化档案，即建筑物外墙系统施工设计图、竣工资料、技术档案、照片以及检查记录。更需要将后一次检查记录及现场照片与前几次检查情况进行对比，以此甄别外墙系统的稳定性和有效性。
一般来说，当从外观上可以看出石材颜色变深的时候，就可以初步判断外墙系统出现了石材或幕墙玻璃隐框开裂、密封胶失效、收口扣件损坏等状况。
外墙系统出现内部渗漏时，被发现渗漏的位置与外墙渗漏的位置不一定在相同的标高或位置。但被发现渗漏位置，一定在外墙渗漏位置的下方。
一般来说，美国原装进口的道康宁品牌的结构胶使用寿命在12年左右，密封胶使用寿命在8到10年，幕墙玻璃半隐框铝合金构件使用寿命在12至16年。因此，在接手物业管理服务的时候，首先要查找外墙系统的竣工资料和文件。因为，在建筑物业刚落成投运初期，外墙系统的检查周期与频率可以年为单位，并每5年聘请第三方专业机构做一次全方位检查;第一个5年之后，外墙系统的检查周期与频率则应调整为每季度检查一次，每3年聘请第三方专业机构对外墙系统进行一次全方位的检查;当外墙系统进入第12年之后，一般建议更新外墙系统的结构胶与密封胶，并在竣工后再次依照上述周期与频次实施外墙系统检查。
外墙系统检查的重点
1.当所辖物业环境常年出现酸雨，或者雨季时酸雨概率相对较高，则需要对外墙系统落实全面检查;
2.当所辖物业自身或附近存在冷却塔时，则需要将外墙系统检查重点放在安装有或靠近冷却塔的立面位置;
3.女儿墙、屋顶以及翻边收口位置的外墙部分;
4.异形石材或玻璃幕墙位置。
外墙系统检查方法
1.可以用望远镜逐一视察外立面，主要观察石材或半隐框幕墙玻璃是否存在颜色变化;
2.可以使用吊篮逐一理面，由上到下观察密封胶是否完好，并用手触摸感觉其弹性;
3.雨后进入室内逐层拜访业主和租户，从建筑内部观察外墙内是否出现渗漏;
4.在8年密封胶使用寿命即将来临之际，现场采样密封胶，送样至第三方实验室检测密封胶的有效性;
5.在12年结构胶使用寿命即将来临之际，现场采样结构胶，送样至第三方专业实验室检测结构胶的有效性;
6.每月检查测试半隐框玻璃幕墙开启窗的限位、支撑和窗锁是否有效。
物业管理早期介入期间有关外墙系统的技术服务要求
在早期介入或前期服务阶段，要提醒开发商，参照美国采用干挂石材和玻璃幕墙的外墙系统，在首层户外四周留有不少于5米至10米左右的绿化地带或防止外墙系统及其构件意外坠落的雨棚。
外墙系统运行维护规范
首先，在运营阶段，建筑物业的营运管理方应关注天气预报，尤其是在环境风力大于3级的情况下，应及时关闭外墙系统的开启窗。
其次，要建立外墙系统台账。细致的话，甚至应该对每一块外墙玻璃或石材进行编号，并对应做好目视、触感检查的记录，以对比外墙系统的稳定性。如表1，对上海瑞安广场外墙系统石材数量进行了估算。之所以如此建议，关键是外墙系统牵涉到公众安全。
再次，要建立有关外墙系统的应急预案。建筑物外墙如果疏于运维，就有可能发生包括石材或半隐框幕墙玻璃坠落的事故。即便运维到位，也不能排除异常天气导致外墙系统及其构筑物意外坠落。因此，拟订、培训、演练以及检讨有关外墙系统的应急预案是非常必要的。
外墙系统应急预案包含如下几个方面：
一是在救灾货仓里预备足够数量的围栏、立牌，准备在外墙系统发生构件坠落后实施围栏警戒。二是日常维护确保擦窗机、登高车的完好，或事先了解可供租用的临时吊篮或登高车的凯发一触即发的联系方式、租金价格等信息。三是与外墙系统检测与维修单位保持沟通联系，确保当外墙系统发生构件坠落后，能够及时联系并实施维修。
四是做好保险涵盖，及时索赔。
外墙系统安全营运的资金保障
切实做好资金保障，为外墙系统安全营运打下基础。表2为瑞安广场实际发生的作业频次与预算费用。
篇2：外墙面清洁保养规范
外墙面清洁保养规范
1.1 高空下吊施工前安全检查
1.1.1 安全检查员对以下~~~1.1.16项工作进行检查，确认安全后，进行下一步工作。
1.1.2 检查下吊用工作绳、生命绳有无严重损伤。
1.1.3 检查坐板有无明显裂痕，吊带是否反兜，坐板底面及吊带有无严重损伤。
1.1.4 工作绳、生命绳的长度在建筑物顶部固定后，应仍有比该建筑物高度相对长的长度。
1.1.5 确认高空下吊施工人员每人一根工作绳，一根生命绳。
1.1.6 检查高空下吊施工人员背戴的安全带有无损伤。
1.1.7 检查座式登高板联接的下滑扣的固定销栓是否可靠。
1.1.8 检查联接在安全带上的自锁钩的自锁机构动作是否灵活可靠，自锁钩的的三套保险机构是否可靠，自锁钩与安全带的联接是否可靠，自锁钩自身有无损伤。
1.1.9 检查下吊施工人员是否在工作前饮过酒或有过度疲劳、情绪异常等现象。
1.1.10 检查下吊施工人员的《特种作业安全操作证》原件。
1.1.11 检查工作绳、生命绳在建筑物顶部的帮扎固定部位是否牢固。工作绳、生命绳在建筑物顶部的帮扎固定部位不得在同一受力处，必须是分别的两处。
1.1.12 检查下吊施工人员的着装是否符合要求。
1.1.13 检查工作绳、生命绳在经过建筑物顶部和外墙凸出平台与垂直面的直角转折处是否垫有防止绳索损伤的衬垫。
1.1.14 检查下吊施工人员配带的工具是否都与安全带用绳索相连接。
1.1.15 在该建筑物外墙面清洁保养工作现场的地面区域内设安全区域，并设置阻拦式栏杆和安排地面安全员，禁止行人通行。
1.1.16 检查建筑物顶部安全员的工作态度。
1.2 高空下吊施工前的工作准备
1.2.1 下吊施工人员准备以下工具：水桶、抹水器、刮水器、清洗滚筒、抹布、板刷
1.2.2 将配好的清洁保养剂溶液注入水桶。
1.2.3 下吊施工人员扣好安全带，坐进座式登高板内，进行下吊登高施工。
1.3 外墙面砖、陶瓷棉砖装饰材料表面的清洁保养规程
1.3.1 采用“www.pmceo.com全能清洁剂”(按1：10或1：5比例稀释)
1.3.2 用全能清洁剂在外墙面选择一处典型的污染进行小样清洗，确定清洁剂的稀释比例。
1.3.3 下吊施工人员在高空悬挂中对外墙面砖、陶瓷棉砖装饰材料表面清洗的程序如下：
1.3.3.1将清洗滚筒浸入水桶内的清洁剂溶液里浸泡。
1.3.3.2用浸有清洁剂的溶液的清洗滚筒在外墙面砖、陶瓷棉砖装饰材料表面用力来回滚动擦拭，，使污垢润湿、脱离。
1.3.3.3用清水冲洗干净，使外墙面砖、陶瓷棉砖装饰材料表面无污垢和清洁剂溶液的残留物。
1.4 外墙玻璃面的清洁保养规程
1.4.1 采用可稀释的玻璃清洁剂
1.4.2 在外墙上部层面的玻璃装饰材料表面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定稀释比例。
1.4.3 下吊施工人员在高空悬挂中对玻璃装饰材料表面的清洗程序如下：
1.4.3.1将抹水器浸入水桶内的清洁剂溶液中浸泡。
1.4.3.2用浸泡过清洁剂溶液的抹水器在玻璃装饰材料表面涂抹。
1.4.3.3将流到结构硅酮蜜蜂胶缝隙中的污水擦干净。
1.5 外墙涂料表面清洁保养规程
1.5.1 采用全能清洁剂按1：5的比例稀释。
1.5.2 做出清洗小样，确定清洁剂的稀释比例。
1.5.3 用板刷浸清洁剂溶液在涂料表面擦刷，除去污垢。
1.5.4 用清水冲洗。
1.6 外墙面清洁保养施工中的注意事项
1.6.1 加强安全教育，确保安全。
1.6.2 确定实际测得的风速小于/秒。
1.6.3 不在下雨、下雪、迷雾等复杂气象条件下施工。
1.6.4 施工环境距高压线距离大于
1.6.5 下吊施工时，适时避开阳光直射和旋转风。
1.6.6 下吊施工使用的安全、施工工具在指定经销厂商处购置，并保存有质保书、合格证。
1.6.7 下吊施工人员有权拒绝在不安全的施工环境中施工和使用不安全的安全工具。
1.6.8 施工时，不过分强调清洁保养施工进度而忽视安全和质量。
篇3：小区(大厦)瓷砖面外墙保养
小区（大厦）瓷砖面外墙的保养
1.0保洁范围：所有外墙贴有瓷砖（条砖、方砖）的大厦小区。
2.0操作程序：
2.1准备好外墙壁清洁之用的工具及材料，（高空绳索二条、跳板一块、高压水管一条、保险扣一个、清洁用水桶、百洁布、铲刀、清洁水）在楼宇天台固定好二条高空绳索的一端，保证绝对安全，把跳板套在其中一条绳索上，并将保险扣扣在另一根保险绳上，带上百洁布、铲刀、清洁水、连同水管一齐放下。从上到下有顺序地清洁，用水将墙身淋湿，再用百洁布粘上"103"药水清刷，并用水管冲洗干净。瓷砖面上有污垢，先用铲刀清除，然后用百洁布来回清理干净。外墙3米以下部分半月清洁一遍，并保持干净。
2.2高空部分每两年普遍清洁一遍，局部污染即时处理。
3.0清洁标准：目视墙面无污染，腐蚀；清洁程度达９８％，无瓷片脱落。