物业设施管理与维护方案
一、房屋和公共配套设施管理及维修方案
(一)房屋管理
1、巡检
每年12月或1月对房屋共用部位、设施设备、道路、公共绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价并形成书面报告。在冬、雨季和天气异常时安排组织专项房屋设施巡视，对质量较差、易出问题的部位进行重点检查。每半年检查清除一次屋面、檐沟内落叶等杂物，疏通雨水口、落水管等排水设施。业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施。所有巡检工作需详细记录，定期总结巡检情况，将巡检结果、维修计划和需要大中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。
2、装修管理
物业服务企业应将住宅室内装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装修人。对业主装修房屋的申请，应在2个工作日内出具书面同意意见或修改意见，并签订装修装饰管理服务协议。业主装修期间，物业管理人员每日巡查装修施工情况，重点检查是否存在违规行为。装修结束后，组织专业人员对装修工程进行验收。验收合格2个月后组织复验，确保装修质量。对装修中的违规行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。
3、油漆粉饰
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件需重新油饰，每5年油饰1次。钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑等构件出现油漆起皮、剥落或铁件锈蚀情况时，应先除锈、刷防锈涂料后再油饰。铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉，上述部件应每3年油饰1次。楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年粉刷1次，保持整洁美观。
4、建筑物外立面
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次。外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次。外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗维护。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。
(二)房屋设备分类
房屋设备是对房屋建筑内部附属的和相关的市政、公用设施、设备的简称，主要划分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。
1、房屋建筑设备
给水设备包括供水箱、供水泵、水表、供水管网等，组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。排水设备包括排水管道、通风管、清通设备、抽升设备等，组成生活污水排水系统、生产污水排水系统、雨(雪)水排水系统。消防设备包括供水箱、消防箱、喷淋头、灭火器、消防龙头、消防泵等专业消防设施。
2、房屋建筑电气设备
供电及照明设备包括线路、开关、配电箱、安全保护装置、照明器等。弱电设备包括通讯设备、广播设备、共用天线及闭路电视系统、自动监控及报警系统、电脑网络系统等。防雷装置包括避雷针、线路、避雷器、地线等安全防护设施。
(三)公用设施设备的保养与维修
房屋设备的保养实行三级保养制：日常维护保养由设备操作人员负责，主要包括定期检查、清洁和润滑;一级保养由设备操作人员与维修人员按计划进行，主要包括对设备进行局部解体清洁和调整;二级保养由专业维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理。房屋设备的维修分为小修、中修、大修、更新改造四个等级，根据设备完损状况确定维修方案。小修是对设备进行日常保养和局部修理;中修是对设备进行定期全面检修，更换少量磨损零部件;大修是对设备全部解体，更换主要部件;设备更新和技术改造是对技术性能落后设备进行整体更换。
二、设备安全运行管理方案
1、日常管理
对公用设施设备进行规范化日常管理和维修养护，确保设备正常运行。设立24小时服务接待中心，公示服务电话，急修20分钟内到达现场，其他报修按约定时间处理，并做好完整记录。
2、档案管理
建立完善的公用设施设备档案，包括设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、养护记录等。设施设备标志齐全规范，明确责任人，操作人员严格执行操作规程。
3、巡查维护
定期组织设备巡查，做好巡查记录。小修问题及时修复，大中修或更新改造项目及时编制计划，报业主委员会审批后实施。消防设施设备保持完好状态，消防通道畅通无阻。
4、环境管理
设备房保持整洁通风，杜绝跑冒滴漏和鼠害现象。道路平整，交通标志齐全规范。公共照明设施完好率不低于98%，危险设施设置明显警示标志。
三、电气系统管理方案
1、供电系统管理
制定供电设备周期检定计划和操作规程，实行24小时值班制。运行人员按规程操作，做好运行记录，发现隐患及时处理。维修人员按规程维护保养，保证设备完好率98%以上。制定台风、暴雨、火灾等特殊情况应急处理预案。
2、弱电系统管理
操作人员持证上岗，严格执行操作规程。制定维修保养计划，定期调试设备。建立完整的工作记录，特殊系统设置有效密码保护。定期检查各监控点工作状态，形成运行分析报告。
3、避雷系统管理
每年雨季前全面检查避雷接地系统，雷雨后及时复查。发现腐蚀、松脱等问题立即处理，确保防雷设施完好有效。
四、给排水系统管理方案
1、运行管理
专人管理给排水系统，持证上岗。消防系统定期试运行，确保安全可靠。建立巡视制度，及时修复损坏设施。
2、维修保养
每年检查维修明装给水管，除锈刷漆。阀门定期开关维护。化粪池每年清理2次，排水管每5年全面更换。每周清理排水明沟，每季度清理地下管井。
3、应急处理
制定漏水应急处理预案，准备抢险物资。发生漏水时及时控制，保护设备安全，清理现场并通知受影响用户。日常注意保持排水畅通。
五、智能化系统管理方案
1、队伍建设
组建专业维护团队，开展系统培训。对用户进行使用指导，减少误操作。严格监管装修工程，保护系统线路。
2、日常维护
建立设备供应商档案，确保配件供应。制定日常巡视和定期保养计划，包括闭路监控、防盗报警、停车场管理等系统的清洁检查、功能测试等。
六、消防系统管理方案
1、组织机构
建立消防安全管理机构，明确各级责任。全体员工均为义务消防员，参与防火灭火工作。
2、设施管理
按规定配备消防设施器材，建立管理台账。每月检查消防设备，定期测试系统功能。消防监控室保持清洁，做好运行记录。
3、应急处置
制定消防应急预案，定期组织演练。发生火警时及时报警扑救，保护人员财产安全。消防设备实行24小时监控，确保正常运行。
七、用户报修、维修及回访流程
1、报修受理
设立统一报修平台，明确受理范围和处理时限。急修项目20分钟内到场，普通报修按约定时间处理。
2、维修实施
维修人员持证上岗，规范操作。现场设置安全警示，完工后清理现场。如实记录维修情况。
3、服务回访
每周对维修项目100%回访，重点检查维修质量和服务态度。回访可采用电话、上门等方式，发现问题限期整改。建立完整的维修回访档案。
篇2：贵阳市城区居建住宅供水设施建设维护管理办法(2015)
贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法(20**)
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法
政府令第30号
《贵阳市城区居民新建住宅供水设施建设维护管理办法》已经20**年3月24日市人民政府常务会议通过，现予公布，自20**年6月1日起施行。
市长 刘文新
20**年4月8日
贵阳市城区居民新建
住宅供水设施建设维护管理办法
第一条 为了规范城区居民新建住宅供水设施的建设、维护和管理，保障供水安全，满足用户正常用水，根据《中华人民共和国城市供水条例》、《中华人民共和国凯发一触即发管理条例》、《贵阳市城市供水用水规定》以及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理。
第三条 本办法所称新建住宅，包括住宅商品房、保障性住房（“两限”商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、廉租房以及集中安置住房等）、有居民居住的综合性楼宇和小区以及住宅区内为小区配套的公共设施用房和经营性用房等。
本办法所称城区居民新建住宅供水设施，是指从居民住宅小区规划红线起到用户结算水表前的供水管道、水箱、水泵、电机、阀门、自动控制设施、配电设施、消毒设备、压力水容器、结算水表及其附属设施等，不含提供设备用房的土建、消防、热水、直饮水、中水回用等其他供水设施。
本办法所称“一户一表”是指一户一结算水表，水表安装出户，供水企业抄表到户。
第四条 城区居民新建住宅供水设施应当按照统一规划设计、统一组织建设、统一管理维护的原则，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。
第五条 城区居民新建住宅供水设施（含二次供水）的设计、施工、调试和运行应当符合国家标准，没有国家标准的，执行供水行业标准，国家和供水行业尚未制定标准的，执行地方标准。
第六条 市城市供水行政主管部门负责城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理的监督工作。
市卫生计生、住房和城乡建设、城乡规划、发展和改革、质量技术监督、城市管理等部门应当按照各自的职责，做好城区居民新建住宅供水设施建设、维护和管理的相关工作。
第七条 市供水行政主管部门组织城区居民新建住宅供水设施建设，城市供水企业负责具体实施。
第八条 新建住宅供水设施建设项目应当进行招投标的，依照有关规定实施。
第九条 新建住宅开发建设单位应当委托具备相应资质的设计单位进行拟建项目市政供水承载力报告的编制，依法报城乡规划部门审批。
第十条 新建住宅供水设施由开发建设单位委托具备相应资质的设计单位进行设计，设计方案应当征求供水企业的意见，并将供水施工图设计文件依法报送住房和城乡建设行政主管部门审查，未经审查或者审查不合格的，不得使用。
第十一条 新建住宅建设单位应当按照一户一表、水表出户的要求设计和建设供水设施。
第十二条 新建住宅供水设施施工设计图经审查合格后，新建住宅开发建设单位依法与供水企业签订供水设施建设工程合同。
第十三条 新建住宅从城市公共供水管道取水点位置至红线边缘供水管线的建设费以及破路毁绿手续和费用等相关事宜，由开发建设单位负责。
开发建设单位应当按照期限提供供水设施用房、用地和通道，将电源引至供水设施建设的指定地点，单独安装电表计量。
第十四条 新建住宅开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》所核定的建筑面积，根据建设合同约定支付供水设施建设维护费用。
城区居民新建住宅供水设施建设维护费用标准依法制定。
第十五条 新建住宅需经二次加压供水的高层建筑用户，按规定收取二次加压费用。二次加压费用由发展和改革部门制定收费标准，由供水企业实行管理到户、抄表到户、收费到户。
第十六条 新建住宅开发建设单位缴纳的供水设施建设维护费用计入新建住宅开发建设成本后，不得再向购房人收取与供水设施建设有关的其他费用。
第十七条 新建住宅供水设施建设维护费用应当集中管理，专户存储，专项用于住宅供水设施建设维护管理。市审计机关应当定期对供水设施建设维护费用支付和使用情况进行监督管理。
第十八条 新建住宅供水设施建设工程竣工验收后，由供水企业与用户签订供水用水合同，实行统一管理。
未经验收或验收不合格的，供水设施不得投入使用。
第十九条 建设单位应当在新建住宅供水设施工程竣工验收合格后供水前，向所在地卫生行政主管部门依法申请办理生活饮用水许可手续。未取得生活饮用水卫生许可证的，不得供水。
第二十条 按照本办法建设的供水设施投入使用后，从城市公共供水管网取水点至用户结算水表前的供水设施应当移交供水企业进行统一管理。
供水企业应当建立健全供水设施的运行维护和管理制度，严格执行供水设施运行维护的有关技术标准规范和操作规程，保障供水设施的完好和运行正常。
第二十一条 供水企业应当确保24小时受理供水设施故障报修业务。供水设施出现故障时，应当按照规定时限处理，保证用户正常用水。
第二十二条 供水企业应当建立用水投诉制度，公开投诉电话。对用户的投诉，应当自接到投诉之日起24小时内提出处理意见并答复用户。
第二十三条 在新建住宅供水设施建设和管理过程中,有关部门及其工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，由有关部门依法予以处分。
第二十四条 本办法实施前供水企业与开发建设单位签订合同的,按合同约定执行。
第二十五条 县级供水行政主管部门负责本行政区域内供水管理的，参照本办法执行。
第二十六条 本办法自20**年6月1日起施行。
篇3：辽宁省城市公共消防设施建设维护管理办法(1998)
辽宁省城市公共消防设施建设维护管理办法(1998)
辽宁省人民政府令 第95号
《辽宁省城市公共消防设施建设维护管理办法》，业经1998年6月24日辽宁省第九届人民政府第7次常务会议通过，现予发布施行。
省 长
一九九八年七月六日
辽宁省城市公共消防设施建设维护管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强城市公共消防设施的建设和维护，提高城市整体抗御火灾的能力，根据有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的城市公共消防设施包括：
（一）消防队站；
（二）消防装备；
（三）消防水源（含消费水池及与其相连的设施、消火栓设施、消防给水管网及消防接口设施）；
（四）消防通道；
（五）消防通信。
第三条 凡在我省行政区域内建设、维护城市公共消防设施必须遵守本办法。
第四条 城市公共消防设施建设、维护工作由各级人民政府实行统一管理。
计划、建设、财政、城市规划部门及公安消防机关应密切配合，按照职责分工组织实施。
第二章 规划与设计
第五条 城市公共消防设施规划作为城市消防规划的一部分，纳入城市总体规划。城市公共消防设施建设应当与城市建设同步进行。
城市公共消防设施规划一经批准，必须严格执行。
第六条 大、中城市应当根据需要，规划建设城市消防指挥中心、消防培训中心、消防车辆维修中心、消防器材装备储存仓库及其附属配套设施。
高层建筑、地下工程、易燃易爆场所、古建筑较多的城市及大型海港、空港，应当规划建设特种消防站。
第七条 规划消防车通首，应当符合下列要求：
（一）主要干道宽度保持其两侧房屋遭受一般性灾害倒塌后，消防车能够通行；
（二）消防通道之间距离不超过160米，消防车通道的宽度不小于3.5米，转弯半径不小于12米，街区尽头的消防通道应当设回车道或面积不小于12米×12米的回车场；
（三）消防车通道一般不与铁路平交，确需平交的应当设置备用车道；
（四）消防车通道下面的管道的暗沟应当能承受大型消防车的压力。
第八条 规划设计的消防水源，应当利用江河、湖泊、水塘等天然资源；消防给水不足的区域，应当规划设计容量不小于100立方米的消防蓄水池。
第九条 城市公共消防设施规划的编制应包括：城市公共消防设施现状图、城市公共消防设施规划图、城市公共消防设施近期建设规划图、城市公共消防设施规划说明书、基础资料和附件。
第三章 建设与维护
第十条 城市消防车通道由建设或公用事业部门建设、维护；单位及居民区内消防车通道由本单位或管理单位建设、维护。
第十一条 城市公共消火栓、消防水池的建设和维护由城市自来水公司负责。
城市自来水公司应当按照《建筑设计防火规范》设置消火栓，并结合管道的扩建、改建工作，保证消防给水。
第十二条 单位及居民区内的消火栓的维护，由本单位或房管部门负责。
第十三条 未经市自来水公司和市公安消防机关批准，不得动用、迁移公共消防供水设施。
第十四条 城市公共消防站由公安消防机关负责建设，单位消防站由其所在单位负责建设。
第十五条 邮电部门按照国家规定负责119火警线、调度线等专用通信线路的建设和维护，设置城市公用电话应当合理布局，方便火灾报警，并协助公安消防机关建设消防通信调度指挥中心计算机控制处理系统。
第十六条 邮电部门应当向119接警台提供足够的中继线路，保证畅通；对消防通信设备的选型和中继线配置应当科学合理；对119接警台与市汇接局间的信令应当采用中国一号信令，并能传送主叫号码。
第十七条 城市消防指挥中心应当与城市市区消防中队至少设置一对调度线；与供水、供电、供气、电信、气象、急救、交通、铁路、环保、民航、部队等单位设置消防通信专线。
第十八条 重点消防保卫单位应当安装定点编码报警器，公安消防机关负责定点编码报警系统的调试开通。
第十九条 消防无线专用频率应当专频专用，有关单位应当予以特别保护。单位使用无线电业务与消防无线通信发生冲突时，应当主动避让。公安消防机关负责消防无线通信的维护。
第四章 投资计划与资金保障
第二十条 计划部门应当将城市公共消防设施建设投资纳入社会发展计划，在审查基建项目时，审查城市公共消防设施投资计划。
第二十一条 建设部门应当将城市公共消防设施建设投资纳入年度城市发展计划，合理安排资金，用于城市公共消防设施的建设和维护。
第二十二条 财政部门应当根据财力可能适当增加城市公共消防设施维护资金的投入，并可根据年度城市公共消防设施建设计划，筹集资金，用于城市公共消防设施建设。
第二十三条 城市公共消防设施的维护费用，在城市维护费中列支；单位内的公共消防设施的维护费用，由本单位解决；居民区内的公共消防设施的维护费用，由房屋产权单位或物业管理单位解决。
第二十四条 119火警线的建设使用资金按有关规定执行。消防通信调度中心与有关单位调度、通信专线的建设使用资金由当地人民政府和有关单位解决，邮电部门予以优惠。
第五章 监督与管理
第二十五条 制定城市公共消防设施规划和城市消防规划时，应当有公安消防机关参加。
第二十六条 公安消防机关依据消防法律、法规及规章的规定，对城市公共消防设施规划的实施情况、建设和维护情况实施监督检查。
第二十七条 公安消防机关有权对城市公共消防设施的设计、施工实施监督。城市公共消防设施工程的竣工验收，必须有公安消防机关参加。
第六章 奖励与处分
第二十八条 在城市公共消防设施的建设、维护工作中有贡献或者成绩显著的单位和个人，按照国家及省有关规定给予表彰和奖励。
第二十九条 对因工作失职危害消防安全的责任人及负有领导责任的人员，由其所在单位或行政监察机关追究行政责任。
第七章 附则
第三十条 本办法自1998年8月1日起实行。