物业给排水系统设备操作规范
一 目的
1、规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。
二 范围
2、适用于分公司所管物业给排水设备设施的操作。
三 职责
3、空调给排水班技巧负责检查给排水设备设施操作标准、作业规范的执行情况。
四 操作流程规范
4、流程：启动水泵前的检查à启动水泵à停止水泵.
(具体排水系统操作规范应根据分公司实际运行情况调整)
5、大厦内的所有生活水泵、污水泵、雨水泵都属液位浮球自动控制，ba自控系统24小时监控运行状态及故障信息，以下启、停水泵程序在维修保养、设备检查时按程序操作，所有水泵控制应置于自动状态。
6、启动水泵前的检查。
(1)检查水泵进、出水闸阀是开，否则应开启。
(2)排除水泵机组内的空气。
(3)检查电压表、电流表、信号灯指示情况。
(4)手盘水泵连动轴、转动圈应灵活无阻滞。
7、启动水泵：
(1)合上水泵控制柜(箱)电源开关，将转换开关置于“手动”位置;
(2)按下启动按钮，水泵启动，注意观察启动电流。
(3)如果启动不成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再次启动。
(4)启动成功后，让其运转5分钟，观察运行电流、有无异常声响、有无异常气味，检查管道连接处是否漏水。
(5)确认一切正常后，按下停止按钮，水泵停止。
(6)将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。
8、停止水泵：
(1)将转换开关置于“o”(停止)位置，水泵停止运转。
(2)拉下水泵控制柜电源开关(如有需要)。
(3)关水泵进、出水闸阀(如有需要)。
(4)检查有无不正常情况，如有则及时处理。
篇2：给排水设施设备维修保养作业规程
给排水设施设备维修保养作业规程
一、目的
规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。
二、适用范围适用于物业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。
三、职责
1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。
3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。
4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。
四、程序要点
1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。
(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：
①给排水设备设施使用的频度；
②给排水设备设施运行状况（故障隐患）；
③合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；
(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：
①维修保养项目及内容；
②备品、备件计划；
③具体实施维修保养的时间；
④预计费用。
2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。
3、广场内主供水管（dn100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、pc中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。
4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
(1)电动机维修保养：
①用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5mω以上，否则应烘干处理或修复；②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；
③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；
④清洁电动机外壳；
⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。(2)水泵维修保养：
①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；
②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；
③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；
④清洁水泵外表；
⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。
(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。
5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。
(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。
(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。
(4)交流接触器维修保养：
①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
②清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换；
③清洁铁芯上的油污及脏物；
④检查复位调簧情况；
⑤拧紧所有紧固件。
(5)自耦减压启动器维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5mω，否则应进行干燥处理；
②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
(6)热继电器维修保养：
①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；
②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
(7)自动空气开关维修保养：
①用500v摇表测量绝缘电阻，应不低于100mω，否则应烘干处理；
②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；
③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭
。(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
(9)信号灯、指示仪表维修保养：
①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；
②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
(10)远传压力表维修保养：
①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；
②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；
③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
(1)闸阀维修保养：
①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；
②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；
③对闸阀阀杆加黄油润滑；
④对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。
(2)止回阀维修保养：
①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；
③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。
(3)浮球阀维修保养：
①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；
②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；
③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。
(4)液位控制器维修保养：
①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；
②清除压力室内污物，疏通控制水道；
③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；
④紧固所有螺母。
7、潜水泵或排污泵维修保养
(1)用500v摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25mω以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。
(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。
(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。
(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。
(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）
(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。
(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。
(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。
9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。
10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。
12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
五、记录
六、相关支持文件
篇3：物业知识教材：给排水设备管理概述
物业知训教材：给排水设备管理概述
一、给排水设备系统简介
物业管理小区内给排水系统是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它主要包括以下几部分：
1.供水设备系统
供水设备系统是指物业管理小区内通过城市供水管网，供入小区内的给水设备系统。它可以划分为物业管理小区内的庭院给水及房屋或构筑物内部给水两大部分，其中涉及到的设备设施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管网等。
供水系统按照用途分类，基本上可以分为生活用水、生产用水、消防用水三大类，但这三类用水并不一定单独设置给水系统。有时会将生活和消防给水共用一个给水系统，或生活、生产、消防共用一个给水系统，这种系统形式叫联合给水系统。具体采用什么样的给水系统形式，要按用户(用水设备)对水质、水温及小区外城市管网的给水情况，综合考虑技术、经济和安全条件，确定合适的给水方式。
2.排水设备系统
排水设备系统是指小区内用来排除污废水及雨雪水的设备系统。它同样划分为房屋或构筑物内部污废水、雨雪水排放和物业管理小区内庭院的污废水、雨雪水排放两大部分。其中主要涉及到室内排水管道、通气管、清通设备、抽升设备、室外小区检查井和排水管道等。
排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、工业废水、雨水管道三大类。排水体制有分流制和合流制。三类水共用一套管网排放叫合流制，三类水分别排放叫分流制。具体采用什么样的排水体制，要根据污废水的性质、浓度及城市管网的排水体制而定。
3.用水设备
用水设备指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产用水设备。这部分主要包括洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化洒水设备等。
4.热水供应设备系统
这部分是指为满足对水温的某些特定要求而设置的设备系统。通常包括开水供应，热水供应。其中涉及到的设备系统包括淋浴器、供热水管道、热循环管、热水表、加热器、温度调节器、减压阀等。
5.消防设备
建筑或构筑物内的消防设备系统及物业管理小区庭院内的消防设备系统，主要包括消防箱、供水箱、各式消防喷头、灭水机、消防栓、消防泵等。
二、给排水设备设施的管理内容
给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等等都属于给排水设备设施管理范畴。
给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。但一般主要包括以下几个方面:
1.给排水设备设施的基础资料管理
给排水设备设施的基础资料管理的主要内容是建立给排水设备设施管理原始资料档案和设备维修资料档案。所有给排水设备设施(包括其余的如采暖、空调等)接管后均应建立原始资料档案。这类档案资料主要有：产品与配套件的合格证、竣工图、给排水设备的检验合格证书、供水的试压报告等等。建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料，如:给排水设备类别、型号、名称、规格、技术特征、开始使用日期等。给排水
设备设施的维修档案资料主要有:报修单，每次维修填写的报修单，按月、季统计装订，维修管理部门负责保管以备存查。运行记录，值班人员每天填写设备运行记录，以备存查。检查记录，平时的设备检查记录。运行月报，管理部门每月上报一次运行情况总结。考评资料，定期或不定期检查记录奖罚情况，每年归纳汇总、装订保存。技术革新资料，设备运行的改进、设备更新、技术改进措施等资料，均为给排水设备设施维修资料档案管理内容。
2.给排水设备设施的日常操作管理
给排水设备设施的日常操作管理的内容主要是规范给排水设备的操作程序。确保正确安全地操作给排水设备设施。
3.给排水设备运行管理
给排水设备设施运行管理的内容是建立合理的运行制度和运行操作规定，确保给排水设备设施良好运行。
4.给排水设备设施的维修养护管理
给排水设备设施的维修养护管理是根据给排水设备设施的性能按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修更新，确保给排水设备设施性能良好。
5.文明安全管理
文明安全管理的内容是对给排水设备设施的运行操作、使用进行文明安全管理，定期检查操作人员、维修人员的安全操作，并进行安全作业训练，还要建立安全责任制和对用户进行安全教育，宣传一些安全规范的使用知识。
三、给排水设备管理机构构成及职责
给排水设备设施的维修、保养、日常操作及运行管理工作一般由公司工程部完成。
运行组人员的主要职责是:负责对所管辖范围内机电设备的运行，处理一些一般性故障，协助维修组人员进行设备设施的维修保养工作，对发生的问题及时向管理组或经理汇报，必须对所管辖范围内供水及设备情况有详尽了解;掌握相关设备的操作程序和应急处理措施;定时巡视设备运行情况，并做好巡查记录和值班记录;记录维修投诉情况，并及时处理;保持值班室、设备及水泵房等清洁有序;负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，做好防水、防火、防小动物的安全管理工作;遇突发事故，采取应急措施，迅速通知相关人员处理等等。
维修组人员的主要职责是:熟练掌握设备的结构、性能、特点和维修保养方法;按时完成设备的各项维修、保养工作，并作好有关记录;保证设备与机房的整洁;严格遵守安全操作规程，防止发生事故;发生突发情况，应迅速采取应急措施，保证设备的正常完好;定期对设备巡视、检查，发现问题及时处理等等。
管理组人员的主要职责是：具体负责总值班室、仓库和财务管理;负责内务管理和对外协调;负责人员、车辆、材料、经费的统一调度和使用管理;负责工具和材料的采购、保管和发放;负责文件资料的保管、建档和发放；负责组织人员进行安全技术和质量意识培训等工作。
为了提高工程部的工作效率，确保各种设备的运行、维修和保养工作有序开展，并保证紧急情况下及时派遣人员到达现场，在工程部下可设总值班室。总值班室每天24h全天值班，各设备的故障情况均应报总值班室，以便总值班室依照工程部经理和管理组的指示合理安排人员抢修。
四、给排水设备设施管理的范围界定
物业管理公司应与市政的给水、排水等专业管理部门明确各自的管理职责，相互分工通力合作。以北京市为例，居住小区物业管理公司与城市各专业管理部门职责分工为:
1.给水设备
高层楼宇以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。界线以外(含计费水表)的供水管线的设备，由城市供水部门负责维护管理，界线以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。
2.排水设备
室内排水系统由物业管理公司维护管理。居住小区内道路和市政排水设施的管理职责以3.5m路宽为界，凡道路宽度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施由城市市政管理部门负责维护、管理;道路宽度3.5m以下的由物业公司负责维护管理，居住小区内各种地下设施检查井的维护管理，由地下设施检查井的产权单位负责，有关产权单位也可委托物业管理公司维护、管理。
凡对各管理小区内设备设施的管理范围，没有作统一规定的，具体管理范围，应由市政给水、排水各有关部门，管理小区产权单位、物业管理公司遵照国家的有关规定协商确定。