物业公司客服部新员工物业管理知识培训
一、物业的含义
物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
二、物业的分类
根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业商业物业工业物业其它用途物业
三、物业管理
1、含义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、物业管理的性质物业管理是一种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场经营为一体、寓经营与管理于服务之中的服务性行业，属第三产业。
四个基本特性： 社会化 专业化 企业化 经营型
四、物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为：常规性公共服务--最基本的、必须做好的工作针对性专项服务委托性特约服务
1、常规性公共服务是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有顾客提供的最基本管理服务，其基本内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。常规性公共服务有以下八项：房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生的管理绿化管理治安管理消防管理车辆道路管理公众代办性质的服务
2、针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高顾客的工作、生活条件，面向广大顾客，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类商业服务类文化、教育、卫生、体育类金融服务类经纪代理中介服务社会福利类
3、 委托性特约服务是指为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。
五、物业管理的基本环节
1、筹划阶段(1)早期介入;(2)选聘或组建物业管理公司(3)设置机构或配备人力(4)制定规章制度。
2、启动阶段
(1)接管验收物业(2)迎接业主入住(3)建立物业档案资料
3、日常运作阶段
(1)日常管理和维修养护(2)综合经营服务
(3)与社会各部门协调-- 物业的接管验收物业的接管理验收是物业管理企业在接管物业时不可缺少的重要环节。包括主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地、环境绿化等。--接管验收的作用1明确交接双方的责、权、利关系
2确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益
3为日后管理创造条件第六节 与业主签订的“协议”等要点内容摘录《前期物业服务协议》《业主临时公约》《住户手册》《业主装修管理协议》《住宅使用说明书》《房屋质量保证书》《装修管理协议》
一、《前期物业服务协议》要点1、物业服务内容房屋共用部位的维护和管理房屋共用设施设备的维护和管理环境卫生的维护和管理公共秩序的维护、管理交通秩序与车辆停放维护和管理房屋装饰装修管理消防管理公共绿化维护和管理社区文化活动的组织。
2、物业管理综合服务成本或支出内容服务工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业服务区域清洁卫生费用;物业服务区域绿化养护费用;物业服务区域公共秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;法定税费物业服务企业的利润;其他属于物业服务支出范围的费用。
3、物业管理综合服务费缴纳标准：物业管理综合服务费：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅按建筑面积： 元/平方米/月(含电梯日常维保费和年检费)商业物业按建筑面积： 元/平方米/月(不含括公共能耗费)
4、其他各项收费
(1)公共水电分摊费(按物业建筑面积分摊，不含物业办公、物业员工用房水电费用)小区公共区域照明电费楼道梯灯电费差额电费水泵电费园景水、电费智能化设施电费公用设施设备用电供水二次加压电费按用户用水量分摊(根据《前期物业服务协议》有不同)商业用电损耗按用户用电量分摊(根据《前期物业服务协议》有不同)其他因小区公共利益产生的水电费用
(2)其他费用地下车库车位服务费： 元/平方米/月，该收费标准不包括车辆保管和保险赔偿责任，物业服务企业不承担停放车辆的损坏、遗失、被盗等责任，车库公共能耗费用按实际产生分摊。地面停车及公共区域停车费用(不含保管和保险责任)：按物价局公布的收费标准执行。
(3)代收代付费用生活垃圾清运费： (项目填写)，按南宁市人民政府相关收费规定执行居家生活用水费： (项目填写)，按市政供水部门有关收费标准代收装修垃圾清运费： (项目填写)，该项费用是指由业主将装修垃圾搬运到物业服务企业指定位置后由物业服务企业统一清运的费用。按市场价格计收。
(4)水电周转金住宅水电周转金**元/户，办理入伙手续时收取，用于业主的水费及公摊水电费。商业用房水电周转金： (项目填写)
5、交费的时间和方式
(1)物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用业主于入伙(即按照《商品房销售合同》内约定的交付时间或实际办理交付手续时间当日两者以先发生者为准)之日起以现金形式预缴为期半年的物业管理综合服务费、其他公摊费用和代收费用。之后，以半年为周期缴纳当期半年度的费用。
(2)公共水电分摊费每月按实际使用量根据业主物业建筑面积分摊，在物业服务企业公布分摊系数后一周内缴纳。
二、《住户手册》、《业主临时公约》要点
1、公共秩序维护管理小区实行24小时公共秩序维护值班制，外来人员须征得所拜访的住户认同及物业服务企业秩序维护人员查证、记录后方可进入。业主出租房屋，须知会物业管理服务中心。并提供租赁合同和《租户信息登记表》，管理服务中心协助监督租户使用情况，但对逃租或其他原因造成住户损失不承担任何责任。住户搬离小区，须告知管理服务中心，凭服务中心的放行条出入。物业服务人员在小区工作、巡查、走访等都佩戴工作牌。
2、车辆停放管理停车场实行24小时值班制度，配道闸系统、监控系统。车辆进出停车场时，须出示停车凭证，自觉接受值班人员的查询，并按指定位置停放车辆。禁止车辆在停车场内乱停乱放。装载易燃易爆、剧毒或有污染物品的车辆禁止进入地下停车场。
3、卫生保洁管理住宅区实行垃圾袋装化，各住户应将生活垃圾袋装化，放置到指定地点，以便管理服务中心统一清运，禁止将垃圾废弃物丢在走廊或公共场所。不得在公共场所搭建违章建筑。房屋装修完毕，住户应自行清扫，搬运到小区统一堆放的地点，不得将建筑材料、建筑垃圾堆弃于走廊、通道及其它公共场所。
4、园林绿化管理住户应爱护绿化植物和美化设施，勿攀折花木、践踏绿地草坪，不得占用绿地种植蔬菜及农作物和其他花木。勿在花木、建筑小品上拉绳晾晒衣物。
5、电梯使用管理不许用电梯搬运超长、超宽、超重的物品。严禁携带漏水、漏料的生活垃圾和建筑垃圾乘坐电梯，避免污染环境，发生事故。严禁将细木棍、金属线及纸屑杂物插入电梯锁孔内。严禁用木棍等杂物垫入、插入、顶住电梯门。不准将物品堵在电梯门口。
6、消防管理楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，不得占用或封堵，不得在消防通道上停放车辆和堆放物品。不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明设施。
7、房屋租售出租房屋时，业主需随同承租方到管理服务中心登记备案，并提交一份租赁合同和其他相关证件(管理服务中心验原件，收复印件)
8、房屋转让业主转让房屋时，须到管理服务中心登记备案房屋转让前，须到管理服务中心结清物业管理综合服务费、水电费、水电公摊费、专项维修资金、生活垃圾处理费等相关应缴的费用。
9、房屋维修责任管理房屋的外墙面、楼梯间通道、屋面、上下水管道、公共水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共同部位的设施，由管理服务中心负责定期养护和维修，小区内的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、走廊、车棚、公共天线、公厕及垃圾中转站等公用设施，由管理服务中心统一维修养护，其费用从公共维修资金中支出。住宅室内水、电出现问题需要维修的，其费用由业主(使用人)支付。表前出现问题，由管理服务中心负责维修养护，其费用由公共维修资金中支出。室内部分在保修期外，由房屋产权人负责出资维修，产权人与使用人另有协议的按其协议执行。造成房屋公共设施、设备损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，必须赔偿损失。住户对其房屋进行装修时，造成卫生间漏水，由住户及时修缮。拒不进行修缮的，可委托管理服务中心进行修缮，其费用由住户承担。
三、《住宅使用说明书》要点
(一)公共部分使用说明
1、消防安全部分严禁在公共部位堆放杂物，所有消防通道、楼梯、楼道必须保持畅通。公共部位安装的消防栓、防火设备，严禁移动。楼层防火门应保持关闭状态，不可私自加锁或以任何方式使其不能关闭。
2、公共安防门禁系统在小区出入主干道口、电梯轿厢、地下车库等设置固定摄像头。在单元入口设有ic卡门禁对讲系统，可直接呼叫任一户内机和监控中心。地下停车场出入口设有ic卡道闸系统
(二)室内部分使用说明
1、给水系统由水表、管路、阀门绷带。每户给水系统由水表箱引入给水管。每户给水由水表间引入，每户就近在卫生间或厨房或入户阳台设一取水口。
2、排水系统由排水管路、地漏、存水弯等组成。使用注意事项：日常使用中，请注意不要将垃圾倒入排水系统，以免引起堵塞。
3、强电系统由配电箱、管路、线路、插座、灯具、开关组成从电表箱引电源到住户配电箱，通过配电箱对屋内电力进行分配，按用电负荷的性质和大小回路供电，箱内标示了每个回路的用途。从配电箱通过线路到各个用电点，线路沿墙或楼板暗敷，由pvc管全程保护。小孩及无强电操作经验的人，禁止拆卸配电箱开关、插座、灯具等电气器具
4、弱电系统包括电视系统、电话系统、宽带网络系统、可视对讲系统。电视系统、电话系统、宽带网络系统：线路由公共部分的电井内分线箱埋地引入到各户弱电箱内，户内部分线路及开通手续、费用由业主自理。
可视对讲系统：住户可用ic卡 或密码开楼栋门，来访者可在楼栋门口机上呼叫某一个住户或呼叫管理中心。住户或管理中心可以通过显示器来鉴别来访人员的有效身份，以决定是否允许让其进入。住户可以与楼栋门口机、小区大堂门口机及管理中心通话，并可向管理中心求助。
(三)装饰装修管理注意事项1、在对房屋进行装修之前，须到小区物业管理部门申报，经批准后方可进行装修。
2、装修方案报物业公司审批并对装修装饰施工方进行资质审查后方可入内施工，未经允许任何装修装饰施工队伍不得进入小区。
3、室内地面不得凿除原混凝土保护层。禁止使用超过1厘米厚的大理石、花岗岩等重型材料，以防超过楼面设计荷载。
4、严禁拆除、改动或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管、煤气管道、管道井、房屋防水隔热层等。
5、入户门和外窗位置、外型尺寸、窗框和玻璃颜色均不得改动。
6、不得破坏卫生间防水层、不得改变排水管、便池位置、不得凿穿或震松给排水立管边的混凝土，以免造成漏水、影响下层。
7、厨房设排烟道，为防止烟气倒灌，用户不得将排气管拆除、改动、钻孔、打洞、堵塞，否则会影响整栋楼的通风效果。
8、户内已装有给排水、燃气管道、代电管线、照明、开关、插座、配电箱、有线电视插座，电话、网络插座、可视对讲室内话机等设施。
9、不要随意改动户内已配备的设施，以免影响正常使用。
10、管道燃气为专用管道，非燃气专业人员不得拆改。
11、为了便于日后维修检查，禁止将燃气管道阀门及燃气表等封装;排水管上的检查口已封装在指定位置，需要检查时需与物业联系确认检修口的具体位置。
12、户内配电线路均为暗敷设，不要随意打洞，以免打断管线，造成水渗漏、电路故障等事故。
13、为保护建筑物外立面和利于消防安全，严禁擅自封闭阳台;严禁在窗外侧或阳台上安装防盗网;不得随意在外墙上打洞或者安装其他凸出物等。
14、严禁在窗外、阳台外、电梯间、楼梯、过道、天台等公共场所堆放建筑材料和抛弃建筑垃圾。
(四)屋面使用应注意严禁凿除、破坏屋面结构和防水层，以免屋面渗漏严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面结构和防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管井经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。屋面不得搭建任何建筑物。
(五)其他注意事项不得私自在楼层的外墙、窗口、天面、楼梯、单元门边及门上等公共部位悬挂、张贴任何招牌、条幅、广告及印刷任何文字等。不得在公共部位、共用走廊、单元楼道等部位违法搭建或堆放杂物及停放各种车辆。
四、《住宅质量保证书》要点
(一)房屋质量保修范围质量保修范围和内容包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、外墙面、房屋电气管线、给排水管道、地面、门窗等。
(二)质量保修内容和保修期
1、在正常合理使用情况下，各部位、部件保修期为：
1)地基基础和主体结构保修按法定设计使用年限为50年。
2)屋面、外墙面、卫生间地面防水层保修5年。
3)墙面、顶棚抹灰层脱落保修1年。
4)地面空鼓、开裂、大面积起沙保修1年。
5)排水管道堵塞保修2个月。
6)电气管线、给排水管道保修2年。
7)门窗翘裂、五金件损坏保修1年。
8)电气开关保修6个月。
9)保修期从开发单位将竣工验收的住宅交付业主之日起计算(业主原因导致延期交房的，保修期从出卖人通知的交房日期算起)。
2、保修处理办法
1、因业主使用不当或擅自改动结构、设备位置或装修不当造成的损坏及由此引起的质量问题，由业主自己承担。
2、交房后，业主自行添置的设施、改动过的设备设施，由业主自行承担维修责任。
3、因用户使用不当或擅自改变结构，造成其他用户损失的，由业主承担相应责任。
4、公共设施及公共部位的维修由物业公司统一负责。
5、保修期满以后的维修实行有偿服务，费用由业主或使用人承担。
6、保修期内如出现质量问题业主不及时申报，保修期满，开发单位不再承担保修责任。
五、《装修管理协议》要点
(一)装饰装修施工期限装修期限为90天，商铺装修期限为60天。如确需延期，要办理延期手续，延期时间90天(果岭)。注：新体系手册，延期时间为60天。
(二)装饰装修施工时间为了减轻或者避免装饰装修对相邻业主正常生活造成影响，允许按以下时间进行施工：国家法定节假日(包括周六、日)：9：30--12：00;14：30--18：00周一至周五(国家法定节假日除外)：8：30--12：00;14：30--19：00(夏季)8：30--12：00;14：30--18：00(冬季)首户业主未正式入住前，施工时间不受强制限制。
(注：星期六、日装修只能进行静音装修或其他对周边生活环境影响不大的装修项目。国家法定节假日不允许施工)
(二)施工垃圾清理
1、 施工所产生的装修垃圾必须“袋装化”封口，不能堆放在公共部位，如委托物业清运的，应统一搬运到物业指定的位置，由物业定时清运。
2、 禁止使用电梯运输非袋装装修垃圾。
3、 严禁向窗外、阳台外以及楼梯、过道等地方抛洒装修垃圾，严禁将装修垃圾倒入下水道。
(三)安全防范措施
1、 需要进行动火作业前，须向物业办理动火申报手续，按动火安全指引做好防范措施。
2、 装修期间，户内应自备不少于两个灭火器，符合消防安全要求。
(四)装饰装修注意事项
1、不得改变阳台的样式，阳台不得封闭，禁止在阳台护栏、窗户等设置任何形式的外置防盗网。不得改变入户门门框及门扇，禁止在开发商交付使用时已安装的入户门外擅自加装防盗门。如因特殊原因必须安装防盗网、防盗门，则须征得物业书面同意，在管理人员的指导下，使用，物业指定的材料、款式，安装统一的纺盗门、网。
2、不得在阳台外安装晾衣架(雨棚、太阳能热水器等)，以影响他人的居住环境。
3、不得改变厨房和卫生间的结构和使用功能，不得改变公共上下水管道、接口。在装修卫生间、厨房前必须做防水层以免渗漏影响低层业主的生活;装修时对室内公共管道进行封包，应预留活动检查口，在维修及检修时须拓开包管，所产生的材料费用由业主自行承担。
4、不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。
5、不得凿除地面和房顶水泥层;不得改动煤气管线和封包;不得擅自改动户内安防对讲线路系统。
6、不得改变入户门、外立面可见的门、窗形状和开启方向;不得占用楼道、露天平台等公共部分空间;不得污染和损坏建筑外墙等。
7、安装空调外机应按物业指定位置安装，不得擅自改动。
8、不得在外墙制作广告牌及张贴其他标识物等。
9、施工过程不得敞开门施工，同时不能锁紧，以便管理人员随时检查。
第七节 客服工作内容
一、前台客服
(一)工作内容
1、收费
2、台帐记录及处理3、报修处理
4、投诉处理
5、回访工作
6、其他业务工作零星入伙的办理装修申请的办理施工许可证的办理门禁卡的办理居住证明的办理产权变更的办理钥匙管理租户管理
(二)主要工作记录《客户服务中心工作台帐》、《工程维修单》、《委托服务单》《装修申请表》、《装修许可证》、《施工出入证登记表》、《业主装修汇总表》《电话回访记录表》、《物品放行条》、《业主卡登记表》《业主留钥匙/门禁卡登记表》、《钥匙借用登记表》《业主资料登记表》、《业主资料汇总表》、《租户资料登记表》、《租户资料汇总表》《产权变更登记表》《入伙资料回收登记表》、《入伙物品发放登记表》、《房屋验收交接表》
二、楼层客服
(一)工作内容公共区域巡视及问题处理装修巡查及问题处理售后整改问题的跟进与协调邻里问题的协调社区文化宣传与组织空置房检查催费
(二)工作记录:
1、客服日工作记录
2、装修巡查记录及验收表
3、业主违规装修记录表
4、违规装修整改通知单
5、空置物业检查记录表，(现场张贴检查表)
6、电话回访记录表
7、回访工作单
8、楼宇管家/客服周工作报表
9、楼宇动态表
10、业主走访统计表
篇2：物业管理知识培训：基础知识
物业管理知识培训：基础知识
001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。
002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词(real- estate或real property)。在我们通常使用上，房地产一词是一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。
003世界物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，一名叫奥克维亚.希尔(女)的住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出人意料的成功，首开物业管理之先河。
004我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政-福利型传统计划经济下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。
005我国(大陆)第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。
006号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。
007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼-国际商业大厦实施物业管理。
008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年，由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。
009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年，由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市微、福利房住宅小区-莲花二村实施综合一体化物业管理。
010我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。
011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理有限公司中标。
012物业管理市场的特点是
1、具有双重职能的市场(要素市场、消费市场)；
2、对前级市场房地产开发市场、营销市场)具有积极的激励作用；
3、劳务市场；
4、双向选择。
013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。
014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。
015在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。
016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。
017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。
018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。
019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管
力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。
020物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门(市住宅局物业监管处)及各区人民政府住宅行政管理部门(区建设局物业管理科)。
021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。
022物业委托管理型的特征是开发商、业主(业主委员会)采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。
023物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务；平等竞争。
024物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。
025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息网络的建立。
026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。
027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评:大厦；工业区；住宅小区。
028目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容:大厦、工业区各九项，包括:基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。(两者具体内容评分侧重不同)住宅小区八项，包括:基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。
029深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。
030深圳市物业管理行业协会的主要职责是
1.制定物业管理行业行为准则及道德规范；
2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
3.受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
5.调解行业内部的争议；
6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
7.办理主管部门委托的其他事项。
篇3：物业管理知识培训：法规知识
物业管理知识培训：法规知识
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。
002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。
004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，于1994年11月1日起施行。
005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。
006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。
007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。
009物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。
＊“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
010物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。
013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
014入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。
015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。
016业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。
021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。
022业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。
023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。
024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50％以上或自第一个业主入住起满两年。
025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。
026分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。
027业主大会由本住宅区的业主组成。
028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法定代理人参加。
030业主大会每年至少召开一次。
031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
032业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主10％以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。
036业主大会的职权包括：
1.选举、罢免业主委员会组成人员；
2.监督业主委员会的工作；
3.听取和审查业主委员会的工作报告；
4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
5.修改业主公约；
6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；
7.批准业主委员会章程。
037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事物；
038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。
039业主委员会实行差额选举方式。
040业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。
041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
042业主委员会每届任期三年。
043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
044业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。
045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
046业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。
047业主委员会向业主大会负责并报告工作。
048业主委员会的职权有：
1.召集和主持业主大会；
2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
049业主委员会的职权中，其中3.4.5.项规定的事项须报业主大会批准。
050业主委员会的义务包括：
1.执行业主大会各项决定；
2.遵守和履行物业委托管理合同；
3.不得从事各种投资和经营活动；
4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动。
052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理。
055物业委托管理合同应包括的内容：委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期限；管理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。
056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜。
060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的，不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同。但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责。
061住宅区入住2年后，业主委员会应依”条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。
062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
063物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理规定的行为；选聘专营公司承担专项经营业务。
064物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
065住宅区内车辆管理的规定包括：接受公安等部门的统一指导和监督；进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。
067物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。
068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策。
070有关业主公约的规定有：由市住宅主管部门统一制订示范文本；业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案；业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
071业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。
072业主公约生效的条件是：业主公约在住宅区入住率达到30％后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。
073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力。
074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约。
075在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
076在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。
077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。
078室内部分的维修责任由业主负责维修。
079室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。
080室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。
081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
082共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
083公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。
084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。
086房屋毗连部位的维修养护由谁负责？在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。
087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其*有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
088人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。
092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。
093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。
094房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，经市、区住宅主管部门同意，可以延期。
095房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担；其他费用从住宅本体维修基金中支付。
096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定的提取比例提取，并一次性向业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理；使用办法由市政府制订；区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；
098公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资2％提取。
099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
100住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
101住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。
102住宅区的专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理用房，以微利房价提供部分商业用房；
103住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
104物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标（0.06）×住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100平方米建筑面积折一套；写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套）×户均人口数（3.75）。
105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。
106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区（大厦）内相关公共场所解决。
107物业管理用房必须是正规用房。
108向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供，最迟不超过6个月（商业用房、公用设施专用基金相同）。
109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。
110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。
111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。
112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。
113业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。
114对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。
115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。
117业主委员会、业主大会违反”条例”第二十二条”业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主。
118业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的：
①擅自扩大收费范围、提高收费标准；
②改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
③改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。
业主委员会有权予以制止并限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款；情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。
119业主委员会进行投资和经营活动，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处3000元以上10000元以下的罚款。
120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，可以并处1000元以上5000元以下的罚款。
121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，可以并处100元以上2000元以下的罚款。
122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本”条例”执行。
123物业管理公司必须按照所持有的”物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
124资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。
125物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的各类物业（涉外住宅区、别墅小区除外）并按丙级标准收取管理服务费。
126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计？业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
127对物业公司审计的费用从管理费中支付。
128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。
129住宅区管理服务费总收入的主要来源有
1.部分商业用房租金；
2.公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；
3.向业主收取管理服务费；
4.住宅区的其他合法收入。
130住宅区管理服务费的基本开支有
1.住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用；
3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
5.住宅区必要的社区文化活动费用。
131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
132收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。
135住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。
137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是：区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）。（不包括产权不属于全体业主共有的物业）。
138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是：区内道路路面、路基严重损坏，造成无法通行的；路灯线路需要改造或重新敷设的；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重断裂或破损的；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的；停车场、连廊、自行车房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管网大修、更新、改造等。
上述范围之外的由市住宅主管部门确定。
139高层住宅区专用基金的使用比例30％用于本体外公用设施；其余用于本体共用设施的重大维修工程项目。
140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。
141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分。如增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。
142物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请；该项目有关图纸、预算资料；施工承接单位或人员资质资料。
143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是：业主委员会在接到物业管理公司使用专用基金的申请后14日内召集业主大会审议；同意后，向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。
144房屋（本体）维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
145房屋（本体）维修基金的主管部门是市住宅主管部门；各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。
146业主缴交房屋（本体）维修基金规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月缴交本体维修基金；业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。
147房屋（本体）维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况，经与物业管理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。
148房屋（本体）维修基金的使用原则是：按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体共用部位的维修养护。
149房屋（本体）维修基金的使用范围是：共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
150房屋（本体）维修基金的使用比例：本体基金的30％用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，其余的70％用于房屋本体共用部位中修以上维护工程（含新增和改造工程，下同）；用于中修以上维护工程时，须经业主委员会或该栋50％以上业主书面同意。
151房屋（本体）维修基金维修标准：房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有关标准。
152房屋（本体）维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊；单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50％以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。
153物业管理公司之管理处对每年房屋（本体）维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应在7日内答复，逾期视为同意。
154如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。
155房屋（本体）维修基金使用之后的手续：日常维护和零星小修由管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证；中修以上工程应出具”施工项目清单”，由委员会主任或该栋楼长（或20％以上业主 ）、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。
156房屋（本体）维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
157房屋（本体）维修基金的监督办法：本体基金的收支项目，由管理处每三个月在各栋房屋的显著位置公布一次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余额（单体和全部），并接受有关部门和业主的监督和质询。
158业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。
159物业管理公司及其管理处在使用房屋（本体）维修基金有下列不规范行为之一的，市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚：
1.擅自提高本体基金收费标准；
2.改变本体基金的用途，挪作它用的；
3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的；
4.拒绝接受业主委员会或业主查询的。
160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主可以拒缴本体基金。
161对房屋（本体）维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的，经业主委员会或所维修养护单栋房屋50％以上业主同意，日常小修可以超出规定的本体基金比例，超出部分可在下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。
162房屋（本体）维修基金征收的具体标准是：本体基金征收标准应根据物业的使用年限及新旧程度，维修养护实际需要，并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等）的本体基金标准，参照上述规定标准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过上述标准的 50％。
163房屋（本体）维修基金使用的权限规定：动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其中：日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付；用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的，须经本栋房屋占60％以上业主同意后方可使用。 本体基金确实不够支出时，经占60％以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。
164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位，应遵守《深圳经济特区物业管理行业管理办法》。
165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 ？物业由开发建设单位自用的；在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
167物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。
168物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管理服务费用收支预算方案；管理服务分项标准与服务承诺；社区文化服务方案；管理服务模式设想等。
169物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
170物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
171物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
1、管理处管理人员的工资、福利；
2、保洁消杀费；
3、治安防范费；
4、公用配套设施日常维修养护费；
5、园林绿地维修养护费；
6、用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用；
7、公用部位水电费；
8、电梯运行维修养护费；
9、中央空调费。
172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用。
173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。
175物业管理公司应交纳的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所得税；增值税；印花税。
176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为：营业收入的5％。营业税的1％。营业税的3％。
177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。
178物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
179物业管理费用收支公布的主要项目有：收入部分：管理费，房租，停车场收入，有偿服务费等；支出部分：管理人员工资、福利，办公费，经营费，差旅费，水电费，机电设备运转水电费，设备工具修理费，公共设施维修、绿化养护费，保安费用，法定税率、保险费，管理佣金等；本季盈亏，上季结转，累积盈亏。