项目物业管理前期介入及入伙方案
一、 前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“××广场××号楼项目(---)”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
......。
2、建设施工阶段
建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
二、 项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益
c.为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。
三、入伙(住)管理方案
提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。
为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。
即时完成入伙注记。
受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
1、业主入伙流程
1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。
2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。
6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
8)业户入伙流程图如图所示。
2、租赁住户入住流程
1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。
4)整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
3、入伙作业标准
入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。
入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。
特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。
内部手册登记及时，即时完成注记。
入伙按户汇总，次月5日前全部归档。
4、入伙作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。
业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。
业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。
5、入伙作业检查规范
为了保证××广场××号楼项目(---)入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
2)正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。
篇2：住宅小区物业管理早期介入越早越好
住宅小区物业管理早期介入越早越好
案例概述：
某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，本着做发展商“好参谋、好帮手、好朋友”的服务理念，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，深入项目工地，查阅扩初设计方案和其它设计资料，与房产开发公司的项目领导、工程技术人员达成一致，很快拿出了早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。
项目组在早期介入的一年中，立下“两会一单”制度，坚持参加开发商的项目专题会议和工程例会，从保障业户的未来利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议，其中大部分意见或建议被发展商采纳，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后大量难以弥补的终生遗憾。
另外，项目组还配合“开发商”拟制了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用公约》、《业户手册》、《前期物业管理服务委托合同》等大量的文件，组织策划了《前期物业管理总体方案》、《业户入伙实施方案》、《物业管理处筹建方案》、《物业管理各项费用预算》等前期物业管理的准备工作。由于“开发商”站得高、看得远，物业管理公司服务理念正确、关系处理得当，充分发挥了自身的优势，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收;实现了一边小区施工，一边业户入伙，物业管理服务从高起点出发，向着高标准方向努力。
两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。切身的体验使房产开发公司和物业管理公司都一致认为：物业管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，这对物业的产权人、开发销售者和管理服务者都极为有利。
案例分析：
本案例从总体上描述了物业管理早期介入的重要性和必要性，我们认为无论是房地产开发商、物业管理公司，还是两者的行政主管部门都是应该积极推广和倡导的。
物业管理的早期介入对开发商的好处很多。首先，作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、最大限度地促进产品销售。其次，开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、凯发一触即发的售后服务问题、工程遗留问题等等。另外，开发商需要一个事业上的好朋友，即好的凯发一触即发的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中发生不尽的烦恼与遗憾。同时，物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
物业管理的早期介入对房产开发与物业管理的行政主管部门来说也是值得重视的管理环节。行政主管部门需要培育与规范市场，希望房产开发公司开发建设越来越多的优质楼盘，希望物业管理公司为业户提供越来越好的优质服务，希望房产开发公司与物业管理公司优势互补，而物业管理的早期介入正好是一个理想的结合点，因此，推广和倡导物业管理的早期介入无疑对这两个相关行业的健康发展将起到积极的作用。
篇3：探讨物业前期介入工作的关键要点
探讨物业前期介入工作的关键要点
在物业管理领域，前期介入工作是一个至关重要的环节。它不仅影响着物业的整体质量，还直接关系到后期管理的顺利进行。下面，我们将详细探讨物业前期介入工作的几个关键要点。
01 规划设计阶段的深度参与
在物业的规划设计阶段，物业前期介入团队就需要开始发挥其作用。这一阶段，团队应重点关注与后期管理密切相关的设施设备，如机电系统、房屋结构、烟道设计、排污管径等。通过与设计单位的紧密合作，提出合理的建议，确保物业的规划设计能够满足后期管理的实际需求。
02 施工期的细致监管
施工阶段是物业建设的关键时期，也是问题多发的阶段。物业前期介入团队需要积极参与开发商与各施工单位的工程例会，了解施工进度和施工质量。通过实地巡查和定期汇报，及时发现并纠正施工过程中的问题，确保物业建设的质量符合标准。
03 接管验收的严格把关
接管验收是物业前期介入工作的重要环节。在这一阶段，物业前期介入团队需要认真检查物业的各项设施和设备，确保其完好无损、运行正常。对于发现的问题，团队需要及时与开发商沟通并协商凯发一触即发的解决方案，确保问题得到妥善解决。
04 入伙阶段的精心准备
入伙阶段是物业公司第一次与业主面对面的服务。为了确保入伙工作的顺利进行，物业前期介入团队需要提前制定详细的入伙方案，准备入伙所需的各项资料，并安排好入伙现场的相关工作。同时，团队还需要与业主建立良好的沟通渠道，了解业主的需求和期望，为后期管理打下良好的基础。
05 装修审批管理的严格把控
装修审批管理是物业管理的重要环节之一。在装修审批管理阶段，物业前期介入团队需要认真审核业主的装修方案，确保装修符合相关规定和标准。对于不符合规定的装修方案，团队需要及时与业主沟通并协商凯发一触即发的解决方案。同时，团队还需要加强对装修现场的监管和管理，确保装修过程的安全和顺利。
综上所述，物业前期介入工作的关键要点包括规划设计阶段的深度参与、施工期的细致监管、接管验收的严格把关、入伙阶段的精心准备以及装修审批管理的严格把控。通过这些工作的开展，可以确保物业的整体质量得到保障，为后期管理打下坚实的基础。