美佛儿国际学校会计核算制度
第一部分
总说明
一、为规范江西省临川美佛儿国际学校的会计核算，保证会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》及《事业单位会计准则》等有关法规，结合美佛儿学校的特点，制定本制度。
二、学校会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
三、会计核算基础采用权责发生制。
四、学校会计记账采用借贷记账法。
五、会计核算以人民币为记账本位币，发生外币收支的业务，按业务发生时当日中华人民银行公布的市场汇价(中间价)折合为本位币记帐;结算日对外币余额按中华人民银行公布的市场汇价(中间价)进行调整，因市场汇价不同而发生的折算差额计入当期损益。
六、会计记录及报表填列以人民币“元”为金额单位，元以下记至角、分。
七、填制会计凭证、登记账簿，应同时填列会计科目的名称和编号，或只填列会计科目名称，省略其编号。不准只填科目编号，不填科目名称。
八、年度会计报表应附收支情况说明书，对年度预算的执行情况，资产、负债及变动情况，对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项以及需要说明的其他事项加以说明。
对外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应注明：学校名称、报表所属期间、报出日期等，并由校长和财务主管人员签名。
九、学校会计档案的管理，按财政部和国家档案局制定的《会计档案管理办法》执行。
十、本制度由财务部负责解释和修订，自制定之日起实施。
第二部分
会计科目
一、
会计科目表
序号
编号
科目名称
资产类
101
现金
102
银行存款
110
应收及暂付款(可以分为应收事业收入、应收其他收入、个人借款、备付金等)
111
预付工程款
115
材料(核算校内教学、行政使用材料)
116
工程物资(核算基建工程使用材料)
117
基建使用固定资产
118
对外投资(目前没有)
120
固定资产原值(校内使用固定资产)
121
(减)累计折旧
122
固定资产净值
123
在建工程(根据工程项目分别进行核算)
工资(需要分开核算直接人工和间接人工)
材料
机械使用费
税金
其他直接费用
其他间接费用
124
无形资产(目前没有)
125
待处理财产损溢(核算材料、工程物资、固定资产盘盈盘亏)
负债类
201
借入款项
207
应付及暂存款
应付工程款
教育后备资金
学生零用钱
备付金押金
210
应缴税金(核算学校应缴纳的税金，包括个人所得税)
净资产类
301
实收资本
306
盈余公积(核算事业结余、外部捐款等)
收入类
405
事业收入
(学费、餐费、住宿费、杂费、第一年的服装费)
高中部
初中部
小学部
幼儿部
414
其他收入(核算投资收益、超市、医疗、服装、用品、课本等收入)
费用类
504
事业支出
工资、奖金、福利费
高中部
初中部
小学部
幼儿部
行政
公杂费
核算办公用品费用
差旅费
交通费
核算小车费用(过路过桥费、油费、修理费、材料、年检费、养路费等)
电话通讯费
只核算电话费、手机费
工具用具使用费
核算非固定资产的耗用(2000元以下的物品耗用)、固定资产折旧
税金
学校的税金
广告费
水电费
只核算学校的水电费
房租
包括租房的所有费用
其他费用
二、会计科目使用说明
(一)资产类
第101号科目
现金
1.本科目核算学校的库存现金。学校内部周转使用的备用金，在“应收及暂付款”科目中核算。
2.收到现金，借记本科目，贷记有关科目;支出现金，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额反映库存现金数额。
3.学校应设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生的顺序逐笔登记。每日终了，应计算当日的现金收入合计数、现金支出合计数和结余数，将结余数与实际库存数核对，做到账款相符，并编制“库存现金日报表”。
4.如果有外币现金业务，应按当日中华人民银行颁布的人民币外汇汇率，将外币金额折合为人民币记账，并分别按各种外币设置“外币辅助账”进行明细核算。
第102号科目
银行存款
1.本科目核算学校存入银行和其他金融机构的各种存款，包括外币存款。学校应加强对银行账户的管理，由财务部门统一在银行开户，避免多头开户。
2.学校将款项存入银行或其他金融机构时，借记本科目，贷记有关科目;提取和支付存款时，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额，反映学校的银行存款数额。
3.学校按开户银行和其他金融机构的名称以及存款种类，分别设置“银行存款日记账”，出纳人员根据收付款凭证，按顺序逐笔登记，每日终了应结出余额。银行存款日记账应定期与银行对账单核对，至少每月核对一次。月终时，学校账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因进行处理，并按月编制“银行存款余额调节表”调节至相符。
4.如果有外币存款，应在本科目下分别按人民币和各种外币设置“银行存款日记账”进行明细核算。学校发生的外币银行存款业务，应将外币金额折合为人民币记账，并登记外国货币金额和折合率，所有外币存款的增加、减少，一律按中华人民银行外汇牌价中间价折合为人民币记账。年度终了，应将外币存款余额，按照期末中华人民银行公布的外汇牌价的中间价折合为人民币，作为外币存款账户期末人民币余额。调整后的各种外币存款账户人民币余额与原账面余额的差额，作为汇兑损益列入事业支出科目。
第110号科目
应收及暂付款
1.本科目核算学校发生的各种应收款、暂付款、预付款及备用金等。预付基建工程款不在本科目核算，而是在“预付工程款”科目核算。
2.发生应收及暂付款时，借记本科目，贷记“银行存款”等有关科目;收回或结算各种应收及暂付款时，借记有关科目，贷记本科目。本科目借方余额为尚未结算的应收及暂付款数额。
3.本科目应按不同的项目和债务人进行明细核算。
第111号
预付工程款
1.本科目核算学校预先支付的基建工程款。
2.发生预付工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目;结算预付工程款时，借记“在建工程-**工程”等科目，贷记本科目。本科目借方余额为尚未结算的预付工程款数额。
3.本科目应按不同的项目和债务人进行明细核算。
115号科目
材料
1.本科目核算学校库存的各种材料物资，包括燃料、材料、教学用品等消耗物资及大宗办公用品、低值易耗品等;对少量随购随用的办公用品和消耗物资，不通过本科目核算，直接列入“事业支出”科目，借记“事业支出”科目，贷记“银行存款”等科目。
2.本科目核算的材料按购入时实际支付的价格及运费等实际成本计价。购入材料用品，经验收入库后，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。采用移动加权平均法计价，以本次购进材料的成本与原有库存材料的成本之和除以本次购进材料数量与原有库存材料数量之和，来计算加权平均单价。领用材料用品时，需要填制出库单，根据领用材料用途，借记有关支出科目，贷记本科目。
3.本科目应按材料物资的保管地点(仓库)，材料物品的类别、品种和规格，设置保管明细账。根据材料物品入库凭证和出库凭证逐笔登记，月末结出余额。对库存材料应定期或不定期地进行清查盘点，保证账实相符。
4.为了正确核算材料的盘盈、盘亏情况，学校可以设置“待处理财产损溢”科目，材料盘盈时，借记“材料”科目，贷记“待处理财产损溢”科目;盘亏时，借记“待处理财产损溢”，贷记“材料”;另外根据盘亏的具体原因，分别帐务处理，盘亏属于定额内耗以及存货日常计量的差错，经批准后可以转作“事业支出”，借记“事业支出”，贷记“待处理财产损溢”，如果盘亏属于过失人赔偿，则借记“应收及暂付款”，贷记“待处理财产损溢。”材料盘盈冲减“事业支出”，借记“待处理财产损溢”，贷记“事业支出”。
5.本科目借方余额反映“材料”的库存总额。
第116号科目
工程物资
1.本科目核算在建工程使用的各种工程材料物资，包括建筑材料、施工消耗物资等。
2.购买基建工程用物资，验收入库后，借记“工程物资”，贷记“银行存款”;领用工程物资时，借记“在建工程-**工程”、“基建支出”等科目，贷记“工程物资”。本科目借方余额反映“工程物资”的库存总额。
3.“工程物资”盘盈盘亏核算办法参照“材料”盘盈盘亏核算办法。
第117号科目
基建使用固定资产
1.本科目核算学校基建工程使用的固定资产。
2.购买基建使用的固定资产时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3.这些固定资产使用时，不进行帐务处理。为使用这些固定资产而耗费的物资、人工等费用，借记“在建工程”，贷记“工程物资”、“在建工程-人工费”等科目。
4.基建使用固定资产报废出售时，残值收入与固定资产原值之间的差额计入“在建工程”，借记“在建工程-**工程”、“现金”等科目，贷记“基建使用固定资产”科目。
第118号科目
对外投资
1.本科目核算学校以自有资产向其他单位的投资，包括债券投资和其他投资。学校对外投资，必须按有关规定报经董事会批准。
2.购入各种债券，按实际支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。出售债券，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按实际成本，贷记本科目，按其差价，借记或贷记“其他收入”科目。债券到期收回本息，借记“银行存款”科目，按本金贷记本科目和按利息收入贷记“其他收入”科目。
3.收回对其他单位的投资时，借记“银行存款”、“材料”、“固定资产”等科目，贷记本科目(原投资数)，按收回投资与账面数的差额，借记或贷记“其他收入”科目。
5.本科目借方余额为学校对外的各类投资总额。
第120号科目
固定资产
1.本科目核算学校固定资产的原价。
2.本学校固定资产是指使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器设备、运输设备和其他设备，以及不属于生产经营的主要设备，但使用期限超过2年且单位价值在2000元以上的物品确认为固定资产核算。学校应根据规定的固定资产标准和分类，结合本校的具体情况，制定固定资产目录，作为固定资产明细核算的依据。
3.学校的固定资产应按下列规定确定其价值，登记入账。
(1)购入、调入的固定资产，按照实际支付的买价或调拨价及运杂费、包装费、安装费等记账。购置车辆按规定支付的车辆购置附加费计入购价之内。
(2)自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的工、料、费记账。
(3)在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，应按实际开支的改、扩建支出减去改、扩建中的变价收入后的净增加值，增计固定资产原价。
(4)接受捐赠的固定资产，按照同类固定资产的市场价格或根据捐赠者所提供的有关凭据记账。接受固定资产时发生的相关费用，应当计入固定资产价值。
(5)盘盈的固定资产，按重置完全价值记账。
(6)已投入使用但尚未办理移交手续的固定资产，可先按估计价值入账，待确定实际价值后，再进行调整。
购置固定资产过程中发生的差旅费不计入固定资产价值。
4.学校固定资产增加或减少时，分别情况作如下核算：
(1)购置固定资产时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
(2)学校基建完成的固定资产，经验收办理交接手续后，借记本科目，贷记“在建工程”科目。
(3)接受捐赠的固定资产，按确认的价值，借记“固定资产”科目，贷记“其他收入”科目。
(4)固定资产的盘盈、盘亏，均需按规定报批。盘盈的固定资产，按重置完全价值，借记本科目，贷记“待处理财产损溢”科目;结转时，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“事业支出-其他费用”科目。盘亏的固定资产，借记“待处理财产损溢”、“累计折旧”科目，按其原价贷记本科目;根据盘亏的原因分别结转，借记“应收及暂付款-***”或“事业支出-其他费用”等科目，贷记“待处理财产损溢”科目。
(5)因报废、毁损而减少的固定资产，应经审批后借记“事业支出-其他支出”、“累计折旧”科目，按固定资产原价贷记本科目。清理报废、毁损固定资产的残值变价收入和清理费用，均列入“事业支出-其他费用”科目。
(6)作为对外投资转出的固定资产，应按评估价或合同、协议确认的价值，借记
“对外投资”科目，同时借记“累计折旧”，并按固定资产原价，贷记“固定资产”科目，差额借记或贷记“其他收入”。
收回固定资产投资的核算，见其他对外投资科目的有关会计分录。
(7)出售固定资产时，按实际收到的价款，借记“银行存款”、“累计折旧”等科目，按原价贷记“固定资产”科目，根据差额借记或贷记“其他收入”科目。
5.本公司采用直线法计提折旧。根据预计使用年限和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别
使用年限
预计残值率
年折旧率
房屋建筑物
40
5%
2.38%
机器设备
15
5%
6.33%
运输设备
10
5%
9.5%
其他设备
15
5%
6.33%
固定资产提取折旧时，借记“事业支出-工具用具使用费”，贷记“累计折旧”。
6.本科目借方余额反映学校现有固定资产总额。
7.学校应设置“固定资产登记簿”和“固定资产卡片”，并按固定资产分类进行明细核算。
第122号
固定资产净值
1.本科目核算的是学校固定资产的净值。
2.科目“固定资产净值”的余额根据“固定资产”科目的余额和“累计折旧”科目的余额计算而来。
第123号
在建工程
1.本科目核算学校自筹资金建造的工程。
2.领用工程物资用于工程建设时，、结算支付的工程负担的职工工资及其他费用时，借记“在建工程-(**工程)直接人工费”、“在建工程-(**工程)材料费”、“在建工程-(**工程)机械使用费”等科目，贷记“工程物资”、“银行存款”、“应付及暂存款”等科目。
3.出包工程，按规定支付承包单位价款时，借记本科目，贷记“银行存款”。
4.在建工程采用借款方式建造的，发生的利息费用，属于工程尚未办理竣工决算之前发生的，计入在建工程造价，借记本科目，贷记“银行存款”等有关科目;办理竣工决算之后发生的利息，借记有关费用、支出科目，贷记“银行存款”等有关科目。
第124号科目
无形资产
1.本科目核算学校的专利权、非专利技术、著作权、凯发一触即发的版权、土地使用权、商誉等各种无形资产的价值。
2.学校购入或自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，应按实际支出数，借记本科目，贷记“银行存款”等有关科目。
3.无形资产应按规定合理摊销，摊销无形资产时，借记“事业支出——其他费用”科目，贷记本科目。
4.学校用无形资产对外投资，按确认价值，借记
“对外投资”科目，按账面原价贷记本科目，按其差额，借记或贷记“其他收入”科目。
5.学校向外转让已入账的无形资产，按其转让收入，借记“银行存款”科目，结转转让无形资产的成本，贷记本科目，根据差额借记或贷记“其他收入”科目。
6.本科目的借方余额为尚未摊销的无形资产的价值。
7.本科目应按无形资产类别进行明细核算。
第125号
待处理财产损溢
1.本科目核算学校材料、工程物资、固定资产的盘盈、盘亏。
2.发生盘盈时，借记“材料”、“工程物资”、“固定资产”等科目，贷记“待处理财产损溢”科目;经过领导审批同意结转时，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“事业支出-其他支出”科目。发生盘亏时，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“材料”、“工程物资”、“固定资产”等科目;结转时，借记“事业支出-其他支出”科目，贷记“待处理财产损溢”科目。
(二)负债类
第201号科目
借入款项
1.本科目核算学校从金融机构或其他单位借入的款项，包括周转金、银行借款、其他借款等。
2.借入款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;归还本金时，借记本科目，贷记“银行存款”科目;支付借款利息时，借记“事业支出—其他费用”或者“其他收入”科目，贷记“银行存款”科目。
3.本科目贷方余额反映尚未归还的借款总额。
4.本科目应按债权单位进行明细核算。
第207号科目
应付及暂存款
1.本科目核算学校的应付、暂存的各类款项以及按规定比例提取的应付职工教育经费等。
2.学校购入材料、物资，经验收入库，价款未付时，借记“材料”科目，贷记本科目。偿付价款时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收到备付金押金等暂存款时，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记本科目。
3.本科目的贷方余额，为学校各项应付及暂存款的总额。
第210号科目
应交税金
1.本科目核算学校按规定应交纳的各种税金。
2.计算应交纳的税金时，借记“事业支出-应缴税金”等科目，贷记本科目;实际交纳税金时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3.本科目贷方余额为学校应交未交的税金。如发生借方余额，则为学校多交的税金。
(三)净资产类
第301号科目
实收资本
1.本科目主要用于核算学校股东投入的资本金。
2.股东按规定将资金投入学校时，借记“银行存款”、“固定资产”等科目，贷记本科目。
3.本科目不得出现借方余额。
第306号科目
盈余公积
1.本科目核算学校在一定期间各项收支相抵后的余额。
2.期末计算结余时，应将“事业收入”、“其他收入”等科目的余额转入本科目，借记
“事业收入”、“其他收入”等科目，贷记本科目。将“事业支出”科目的余额转入本科目，借记本科目，贷记“事业支出”科目。
3.本科目贷方余额为当年实现的结余。
(四)收入类
第405号科目
事业收入
1.本科目核算学校开展教学活动所取得的收入。
2.本科目设置下列明细科目：
01初高中
02小学
03幼儿
3.学校收到各项事业收入时，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记本科目(有关明细科目)。
4.年末结转时，借记本科目，贷记“事业结余”科目。
5.平时本科目贷方余额反映学校已收到的事业收入总额。年末结转后，本科目无余额。
第414号科目
其他收入
1.本科目核算学校除教学活动取得的收入以外的收入，包括投资收益、各种杂费收入、利息收入、租赁收入、捐赠收入、盘盈收入、联合办学收入及其他杂项收入等。
2.学校取得各项其他收入，借记“银行存款”、“现金”等科目，贷记本科目。
3.年末结转时，借记本科目，贷记“事业结余”科目。年末结转后，本科目无余额。
4.本科目按收入种类(投资收益、留本基金收益、利息收入、其他)设置明细科目，进行明细核算。
(五)支出类
第504号科目
事业支出
1.本科目核算学校为进行教学及其辅助活动而发生的各项支出。
2.本科目设置下列明细科目：
01工资
02奖金
03福利费
04工杂费
05差旅费
06交通费
07电话通讯费
08工具用具使用费
09税金
10广告费
11水电费
12房租(核算房租)
13其他费用
基本工资是指国家统一规定的基本工资，包括教学行政人员的固定工资以及按国家规定比例的津贴。
补助工资是指教职工的教龄津贴、特教津贴、高级教师津贴、班主任津贴、超工作量酬金、住房公积金补贴、房租补贴、保健津贴、取暖补贴、防暑降温费、奖励工资、奖金、交通补贴、夜餐补助、其他政策性补贴和学校规定的有关补贴，以及民办教师的补贴等。
其他工资是指经批准长期病休人员工资、代课教师的报酬，以及从事行政管理和后勤服务的临时工作人员的报酬和长期临时工工资。
职工福利费是指依照规定按职工工资总额一定比例提取，由学校集中掌握使用的福利费和拨给工会的工会经费，以及按规定报销的职工探亲车船费、独生子女补助、职工退职金、抚恤金、丧葬费、遗属补助及其他福利性支出。
社会保障费是指学校用于教职工社会保障的各类支出，包括离退休人员费用、职工医药费、社会养老保障费和其他社会保障支出。
助学金是指学校按有关规定用于学生的奖学金和助学金支出。
公务费是指学校发生的办公费、水电费、差旅费、会议费、邮电费、机动车辆燃料费、清洁用品和其他(包括公用茶水、取暖等)支出。
业务费是指为开展教学活动所发生的各项业务费用，包括教学业务费(包括教师用教材、讲义、教学用文具、纸张、墨水、粉笔等消耗用品)、实验实习费(包括实验药品、试剂等消耗材料及校外实习费用)、文体维持费、宣传费(包括宣传资料、展览等)。
设备购置费是指因教学和管理需要购置的仪器设备(包括教学仪器、仪表、电器设备、机电设备、电教设备、标本、模型等)，文体设备(包括乐器、体育器材、文艺活动用品)，图书设备，一般设备(包括学生课桌椅、办公用桌椅、电讯设备、医疗器械、办公设备、交通运输设备、炊事设备等)。还包括由省(自治区、直辖市)财政和主管部门规定，按有关收入的一定比例提取，列入设备购置费开支的修购基金。
修缮费是指教学和管理用房屋、建筑物和各类设备维修所发生的人工、材料及费用支出，以及公房租金和不够基建立项的零星土建工程费用。还包括由省(自治区、直辖市)财政和主管部门规定，按有关收入的一定比例提取，列入修缮费开支的修购基金。
其他费用是指上述费用以外的有关事业支出，包括按规定标准计提的职工教育经费以及房屋、场地、设备的租赁费、财产保险费、咨询费、审计费、诉讼费、外籍教师经费、购置或开发无形资产支出、利息支出、材料物资盘亏及零星杂项支出等。
3.事业支出的报销口径规定如下：
(1)对于发给个人的工资、津贴、补贴和抚恤救济费等，应根据实有人数和实发金额，取得本人签收的凭证后列报支出。
(2)购入办公用品可直接列报支出。购入其他各种材料可在领用时列报支出。
(3)社会保障费、职工福利费和管理部门支付的工会经费，按照规定标准和实有人数每月计算提取，直接列报支出。
(4)固定资产修购基金按核定的比例提取，直接列报支出。
(5)购入固定资产，经验收后列报支出，同时记入“固定资产”和“固定基金”科目。
(6)其他各项费用，均以实际报销数列报支出。
4.发生事业支出时，借记本科目(有关明细科目)，贷记“现金”、“银行存款”等科目。当年支出收回时，作冲减事业支出处理。
有勤工俭学项目的学校应正确划分事业支出和勤工俭学支出的界限。对于能分清的支出，要合理归集;对于不能分清的，应按一定标准进行分配。不得将应列入勤工俭学支出的项目列入事业支出，也不得将应列入事业支出的项目列入勤工俭学支出。
学校发生代管工会经费时，按规定计提工会经费，借记本科目(职工福利费明细科目)，贷记“代管款项——代管工会经费”科目。上交和使用工会经费时，均在“代管款项——代管工会经费”科目核算。
5.年末结转时，借记“盈余公积”科目，贷记本科目。
6.平时本科目贷方余额反映事业支出总额。年末结转后，本科目无余额。
第三部分
年终清理结算和结账
学校在年度终了前，应根据财政部门和主管部门的决算编审工作要求，对各项收支账目、往来款项、货币资金和财产物资进行全面的年终清理结算，在此基础上办理年度结账，编报决算。
年终清理结算的主要事项包括：
一、确定年度收支范围
凡属本年的各项收入都应及时入账。
凡属本年的各项支出，应按规定的支出用途如实列报。年度支出决算，一律以截至12月31日的本年实际支出数为准。
二、清理往来款项
学校的往来款项，年终前应尽量清理完毕。按照有关规定应当转作各项收入或各项支出的往来款项要及时转入各有关账户，编入本年决算。确实清理不完的，应分析未能清理的情况和原因。
三、核对银行存款和现金
年终应及时同开户银行对账，银行存款账面余额应同银行对账单的余额核对相符。对未达款项，应查明原因，及时予以调整。现金账面余额应同库存现金核对相符。
四、进行财产清查
年终前，应对各项财产物资进行清理盘点。发生盘盈、盘亏的，应及时查明原因，按规定作出处理，调整账务，做到账实相符，账账相符。
五、年终结账
在年终清理结算的基础上进行年终结账。年终结账包括年终转账、结清旧账和记入新账。
(一)年终转账。账目核对无误后，首先计算出各账户借方或贷方的12月份合计数和全年累计数，结出12月末的余额。然后，编制结账前的“资产负债表”，试算平衡后，再将各个收支账户的余额按规定的年终冲转办法，填制12月31日的记账凭单，办理结账冲转。
(二)结清旧账。将转账后无余额的账户结出全年总累计数，然后在下面划双红线，表示本账户全部结清。对年终有余额的账户，在“全年累计数”行下的“摘要”栏注明“结转下年”字样，再在下面划双红线，表示年终余额转入新账，旧账结束。
(三)记入新账。根据本年度各账户余额，编制年终决算的“资产负债表”和有关明细表。将表列各账户的年终余额数(不编制记账凭单)，直接记入新年度相应的各有关账户，并在“摘要”栏注明“上年结转”字样，以区别新年度发生数。
学校的决算经董事会审批后，需调整决算数字时，应按规定的程序作相应调整。
第四部分
会计报表
一、会计报表的编报要求
会计报表是反映学校财务状况和收支情况的书面文件，是财政部门和董事会了解情况、掌握政策、指导学校预算执行工作的重要资料，也是编制下年度学校财务收支计划的基础。学校必须认真做好会计报表的编制工作。
学校会计报表包括资产负债表、收入支出表、现金流量表、附表(基本数字表)及收支情况说明书等。学校应按本制度的格式、内容，编制和报送会计报表。
会计报表应根据登记完整、核对无误的账簿记录和其他有关资料编制，要做到数字准确、内容完整、报送及时。
学校会计报表分为月报、季报和年报(决算)三种。
学校会计报表应按财政部门或董事会规定的时间按期报出。
收支情况说明书应对学校全年财务收支计划的执行情况，资产、负债、净资产的变动情况，本年度财务收支的重大事项和对下期财务状况产生重大影响的有关事项，以及学校认为需要说明的其他事项作出文字说明，并在说明书中，对人员支出、公用支出占事业支出的比重和生均事业支出数等重要指标给予分析说明。其中：
1.人员支出(包括工资、奖金、福利费)占事业支出的比重的计算公式为：
人员支出占事业支出的比重=当年人员支出总额/当年事业支出总额
2.公用支出(包括工杂费、工具用具使用费)占事业支出的比重的计算公式为：
公用支出占事业支出的比重=当年公用支出总额/当年事业支出总额
3.生均事业支出的计算公式为：
生均事业支出=当年事业支出总额/学生年平均数
4.事业收入占总收入的比例
事业收入占总收入的比例=当年事业收入总额/(事业收入总额 当年其他收入总额)
5.各教学部门事业收入占总事业收入的比例
各部门收入占总事业收入的比例=(初高中、小学、幼儿部)收入/当年事业收入总额
6.各教学部门的事业盈余
各教学部门的事业盈余=(初高中、小学、幼儿部)事业收入-(初高中、小学、幼儿
部)事业支出中的人员支出费用
二、会计报表的种类和格式
(一)种类
编号
会计报表名称
编报期
资产负债表
月、年 报
收入支出表
月、年 报
现金流量表
月、年 报
附表：基本数字表
月、年 报
(二)格式
1.资产负债表(月报、年报)
2.收入支出表
3.现金流量表
4.附表：基本数字表(月报、年报)
三、会计报表编制说明
(一)资产负债表
1.本表反映学校月末、年末全部资产、负债、净资产及收支结余的情况。
2.各项目的年初数，按学校上年末资产负债表期末数填列。
3.各项目的期末数，按学校月末各总账科目余额填列。
4.填报本表的年报时，其格式与月报有差别，原因是经过年末结转各项收支余额后，除盈余公积科目外，其余的收入、支出科目均无余额。
(二)收入支出表
1.本表用于反映学校在一定时期内的收入和支出情况。
2.本表“本月数”栏反映各项目的本月实际发生数。“本年累计数”栏反映各项目自年初起至年末止的累计发生数。在编报年度报表时，将“本月数”栏改为“上年数”栏，填列上年全年累计发生数。
3.本表收入项目(事业收入、其他收入)的本月数填列各该总账科目的当月发生额合计，其中事业收入、其他收入项目，还应按其明细科目填列当月明细数，并按总账和明细账的累计发生额填列本年累计数。各该总账科目的贷方余额为各该明细科目的合计数。
4.本表支出项目(事业支出)的本月数，按各该总账科目的当月发生额合计填列。其中，事业支出项目应按各该明细账填列当月明细数，并按总账和明细账的累计发生额，填列本年累计数。
(三)基本数字表
1.本表反映学校的基本情况。
2.本表各项数据除根据会计核算资料有关总账科目及明细科目外，还需根据统计核算资料和业务核算资料，经整理后填列。
3.本表学生人数的分类，由董事会要求确定，但必须单独列出其中高中生的人数。表内年初数根据上年的年末数填列;期末数为报表当月的月末数;年平均数的计算方法为各月月末人数相加之和的平均数。
其计算公式为：年平均数=(n1 n2 …… n12)/12
n1为1月份月末人数;n2为2月份月末人数;……;n12为12月份月末人数。
4.课桌椅数以单人套为计算单位，双人课桌椅则折算为两个单人套。
第五部分
会计档案
一、学校的会计档案包括会计凭证、会计账簿、会计报表、年度预决算和重要的经济合同等会计资料。
二、学校应责成财会部门按照《会计法》和《会计档案管理办法》的规定，对会计档案定期归集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，确定专人妥善保管，防止丢失损坏。
三、学校每年年终后形成的会计档案，应由财会部门负责装订成册并整理立卷，在会计年度终了以后，由本单位财会部门保管。根据上级规定，也可由财会部门编造移交清册，移交学校或主管部门的档案管理部门统一保管。撤销、合并单位的会计档案，应随同单位的全部档案一并移交给指定的单位，并按规定办理交接手续。
四、各种会计档案的保管期限根据工作需要，分为永久、定期两类。保管期限是：
1.涉及外事的会计凭证和年度决算为永久保管;
2.月份会计报表的保管期限为五年;
3.各种原始凭证和记账凭证、总账、明细账的保管期限为十五年，现金出纳账、银行存款账的保管期限为二十五年;
4.使用电子计算机处理会计账务的学校，应将计算机生成的会计档案资料副本和软盘一并归档。
五、学校的会计人员调离岗位，必须办理会计交接手续，未办清交接手续不得调动或离职。
1.会计人员办理移交手续前，必须做好如下工作：
(1)已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应填制完毕。
(2)尚未登记的账目，应登记完毕，并在最后一笔余额后加盖印章。
(3)整理应该移交的各项资料，对未了事项要写出书面材料。
(4)编制移交清册，列明应该移交的凭证、账簿、报表、印鉴、现金、有价证券、支票簿、文件、资料和其他物品的内容。
2.会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。
3.交接完毕后，交接双方和监交人要在移交清册上签名或盖章，移交清册一般应填制一式三份，交接双方各执一份，存档一份。
4.会计主管人员办理移交时，除编制交接清册外，还必须将全部财务会计工作，重大财务收支和会计人员的情况等，向接替人员详细介绍。对需要移交的遗留问题，应当写出书面材料。
篇2：物业管理费编制与会计核算特性及原则
物业管理费编制与会计核算特性及原则
随着物业管理行业的不断发展和逐步规范，关系到物业管理企业和广大业主切身利益的物业管理费这一敏感话题越来越引起人们的关注。从目前物业管理行业来看，因管理费标准的确定、收取、使用及财务管理状况的不明朗引发的各种矛盾和纠纷已呈上升趋势，为规范行业行为，尽量避免一些矛盾的发生。进一步研究物业管理费的编制和管理费会计核算的一系列问题已显得十分必要。
本文根据笔者原已发表的一些成果，结合目前行业发展过程中在管理费和管理费会计核算方面的一些隐性问题，对物业管理费的概念，成本构成，编制方法及会计核算中的特性和特殊原则进行探讨，以期与同行提供一些思路，希望起到抛砖引玉的作用。
一、物业管理费的定义、性质和编制原则：
(一)物业管理费的定义：
物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗)所需的成本，通过科学测算，编制出来的费用标准并由物业所有人或使用人定期向物业管理人交纳的费用。
(二)物业管理费的性质：
物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业管理服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人、使用管理权归物业管理人的权属分离性质。第三由于物业管理费具有取之于民，用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。
(三)物业管理费的编制原则：
1、成本核算原则：
物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理，以及对物业所有人和使用人的服务。与此相对应，物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支，包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以，物业所有人或使用人该出多少钱才算合理?所收的物业管理费该支付于哪些方面?......等等，就只能通过对所管理物业进行合理剖析，对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。
2、折旧补偿原则：
折旧是指固定资产的补偿方式，即按照固定资产价值转移程度而为它的更新提取准备金的经济行为。这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。
现代物业，尤其是高层建筑，其附属设施、设备越来越多，越来越复杂，所面临的主要问题是一栋大厦不论是由一个业主，还是众多业主共有，其所属物业产权价值的表现形式一般都只是物业面积，它虽然包括了附属设备的产权价值份额，但不具有附属设备的实物，设备实物一般都交由物业管理公司统一管理，成为代业主管理的固定资产。所以，对于它的折旧补偿的储备金(包括大修理基金)就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算，分类纳入物业管理费，交由物业管理公司管理并按法定程序使用。
3、保本微利原则：
在我国物业管理发展过程中，对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则，它在物业管理发展的初期为防止管理费制定中的混乱和无序，引导消费者适应新型的物业管理模式确实起到了一定的作用，但随着物业管理业的不断发展，这个原则的不完全性就暴露出来了。首先收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡，而理解不出来对于发生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业管理，是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的，作为经营性企业的物业管理公司，其利润的产生是必然是。因此，以保本微利做为编制物业管理费的原则来取而代之，就应该是顺理成章的了。
4、分级管理原则：
作为高附加值的不动产，物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因，存在一定的可变性，这个可变性就自然使物业出现了档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本，而不考虑其它因素，就必然使管理费标准的准确性受到影响，甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多，又失去了成本核算的意义，容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产具有的市场价值规律，照顾优良物业真正体现价值，完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上，依据物业类别(另订分类标准)和管理公司资质等级(政府主持评定)确定若干个等级的加权系数指标，以物化成本、活劳动成本加上物业等级和管理公司资质等级权重，得出比较合理的全成本管理费结果。
5、商业特性原则：?深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。
现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房，比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等，对这部分物业的管理费订价，如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在着商品交换的特性，另方面这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点；再方面，这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价，可用市场机制和价值规律来调节，即在主体房屋管理费核算标准的基础上，根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例，从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。
二、物业管理费的成本构成及编制方法
(一)物业管理费核算成本构成
物业管理费的构成应该包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可由如下项目构成。
1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。
2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水、电费、业务费用或单项对外承包等项目。
3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。
4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。
5、不可预见费：对以上几项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。
6、保险费：包括房屋保险、设备保险和第三者责任险等项目。
7、附属设备更新基金：包括大厦所有附属大型设备、设施的更新储备金和大修理基金两部分。
8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共地方运作和变、线、管损耗的水、电费。
9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，及对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。
10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。
11、税收：关于税种和收税内容，一般应按税法执行，至于部分收税项合理与否，应通过政府部门协调后按地方法规执行。
12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。
(二)物业管理费核算要点及方法：
1、确定管理费成本构成的注意事项：
前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等等；三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值；对于有些无法或不好确定明确数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。
2、收集原始数据：
管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，比如：一是在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料。二是在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和调查清市场价格，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯炮、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价。三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。
3、计算公式：
管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为p=∑fi/sy
(p代表所求物业管理费的标准；s代表计算物业的总面积；f代表单项费用，i代表各小项目，∑代表所有单项费用乘积之和)。以上公式为：管理费标准等于计算物业的总建筑面积除以各单项费用乘积之和。核算表的内容一般可设计为：序号、核算项目、核算依据、计算式，加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例和备注等栏目。在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。
三、物业管理费会计核算的特性分析和特定原则
在物业管理企业的财务管理中，对于管理处一级的物业管理费的会计核算(以下简称管理费会计核算)，人们总觉得有些方面与一般的财务管理原理不同，比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益为资产所有者和经营者的，而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者又不能随意支配等等，如何理解这些不同，如何根据这些不同在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是解决在物业管理实践中怎样保证业主基本利益的重要问题之一。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素结合物业管理的一些特殊性的分析，来确定管理费会计核算中的特定原则，以指导管理费会计核算工作。
(一)物业管理费"所有者权益"是业主
在会计基本要素中所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上实际就是企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金，盈余公积金和未分配利润。
由于物业管理费是以支订收，客观上管理处一般既无资本投入，又要求管理费除管理者佣金和固定税费外都要用回在对物业的管理和对业主的服务上。其本身并不具备资本公积金积累的要求和条件。同时，管理费本身是否能够产生盈余并非是一定的，既便是在一个会计年度中产生了盈余，也应把它看做是业主的钱没有花完而剩下的，应该把它保存好结转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应降低管理费标准。所以，做为会计主体，管理处乃至物业管理公司对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，而只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。
(二)物业管理费会计主体没有“利润”
利润是指企业在一定期间生产经营活动的最终成果，也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。
从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业的权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走，使得如果有了盈余，也不能成为利润归经营者支配，其经营者的利润在管理费成本中上缴给管理者佣金中产生和形成，所以，在管理处一级的会计核算活动中是没有利润的。但在特殊情况下结余是可以进行适当的二次分配的，但这种分配是与管理费如有缺口需要分摊为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的。总之结余只有在进行二次分配时才可变成利润。而不进行二次分配直接结转下年度的为结余，是与利润的性质有根本区别的。.
(三)物业管理费会计核算与管理的特定原则
从管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：
1、业主支付原则
强调业主支付原则是因为：首先，交纳管理费既然已经成为物业管理需求与服务这个市场关系中的交易环节，本身就存在自然规律的因素。其次，我们在日常管理费收取工作中会经常碰到这样一些情况：一是有些业主以各种理由拒交管理费；二是有些租户存在着逃租和逃管理费的情况；三是有些开发商对空置房以无业主房为由不交管理费。
实际上，物业管理运作是一个系统工程，从物业接管开始，甚至在接管前就已开始运作，尤其是在接管后的运作过程中，绝不会因为上述三种情况的任何一种的存在而停止部分运作，或减少一部分工作人员，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换一种说法，管理中不管出现任何问题都有相应的解决渠道和办法，甚至辞退物业管理公司，都是业主的权力，而不交管理费所造成的损失，受影响的只能是业主自己。所以，只有通过明确业主(用户)支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。
2、独立核算原则
会计主体成立的前提条件必须是拥有独立资金，进行独立的经济活动的企业和实行独立的会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的下属部门，为什么也要实行独立核算?首先，是物业管理具有区域代管的性质决定的，管理处做为内部管理部门既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性，还有受托代管的性质。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，是由管理费的全成本性决定的。管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润已做为成本在当期交付，其它除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，也必然要求管理处成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，是由管理费的所有者权益属性决定的。由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理公司甚至开发商统一核算，就不能保证资金的合理使用，而造成业主利益遭受侵害。
3、多退少补原则
从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准被确定(批准)后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容，服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主(用户)分摊和在另外某种情况下管理费出现了结余的情况，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性(一般以一个财务年度为限)多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：lew，sh
(1)亏损：由于市场变化，物价上涨，自然灾害或管理失误以及计划外修补，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则可考虑是否管理费标准过低而提请增加管理费标准。|
(2)结余：在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时可根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主(当年用户)；一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊；同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，再可提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工为开源节流不断努力；另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑下调管理费标准。
4、监督报告原则
也称为接受监督，财务公开原则，它包括了二个方面的含义，一是业主做为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是要保证自己出的钱能够得到相应的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者做为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主委员会报告工作来实现。
5、利益保全原则
管理处作为会计主体除对管理费进行核算和开展正常管理服务活动外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的多种经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业公司利用自有资金和能力或属开发商的产权委托物业公司开展的经营活动，这类经营活动如属物业公司指派管理处开展，则应区分权属关系，在补偿管理处的经营成本的基础上，使其收益分别纳入管理费和上交权利人。所以，业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施及由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属开发商权益范围的或另有约定的除外。
篇3：谈物业管理企业会计核算方法
谈物业管理企业会计核算方法
物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。
一、管理费、保安费、保洁费
管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。
保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。
保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。
按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用“公共性服务费”概括，可在“经营收入”下设立“公共性服务收入”二级核算科目。
与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在“经营成本-公共性服务支出”账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在“经营成本-公共性服务支出”下应当设立以下三级明细账户。
1、管理人员工资及附加。
2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。
3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。
4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。
5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。
6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。
7、法定税费。
8、法定利润。
二、设备运行费
设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的（底层不收）用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。
对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户“房屋设备运行费”，在“房屋设备运行费”账户下设“设备运行费收入”和“设备运行费支出”两个二级账户，在“房屋设备运行费-设备运行费支出”下可增设“电梯电费”、“水泵电费”、 “电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”和“其他设备养护费”这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“房屋设备运行费-运行费收入”；支付相关成本时，分别借记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记“房屋设备运行费-运行费收入”科目，分别贷记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。
另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在“经营收入”下设“设备运行费收入二级账户，在“经营成本”下设“设备运行费支出”二级账户，另外在“经营成本-设备运行费支出”下再设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”、“其他设备养护费”和“设备运行费结转”等七个三级账户。受到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“经营收入-设备运行费收入”，支付相关成本时，借记“经营成本-设备运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记“经营成本-设备运行费支出-设备运行费结转”科目，贷记“房屋设备运行费”科目，“房屋设备运行费”账户性质同前。
我认为后一种观点较为可取。
三、维修费
维修费是物业管理公司向业主收取的专门用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和能耗的费用。维修费由物业公司先行预收，后按实结算。维修费的收取标准政府没有明确规定，根据经验我认为一般在0.15~0.30元/平方米*月为宜。
维修费的核算方法如同设备运行费一样也有两种观点。采用第一种观点的应设立一级负债类账户“维修费”，在“维修费”账户下设“维修费收入”和“维修费支出”两个二级账户，为了加强明细核算应在“维修费-维修费支出”下增设“房屋养护费”、“绿化养护费”、“其他公共设施养护费”、“公灯电费”和“维修费结转等五个三级账户，维修费的账户性质与实务操作同”设备运行费“科目类似。
四、房屋维修基金
房屋维修基金是指物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共有设施设备维修基金。根据有关规定房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的35，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。房屋维修基金主要用于房屋公用部位、公共设施设备的大修和更新。房屋维修基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。房屋维修基金的利息净收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转作房屋维修基金滚存使用和管理。
对于房屋维修基金的会计核算处理，沪财会（1999）182号文附件二《物业管理企业会计核算补充规定》代管基金中已有详细说明。它对于物业大修收入要不要进入经营收入的判断依据是该项工程是企业自己承接的，还是发包的。如是本企业自己承接的则收取或转入物业大修收入在“经营收入”科目中核算。如是发包的，则只在“代管基金”科目中反映。另外需要说明的一点是补充规定中的代管基金只设了一级科目，没有下设明细账，我认为这样做不利于账目的公布和原始本金的核对工作。
所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”和“物业工程费用”等四个二级明细账户。其中“补充基金”主要核算物业管理公司利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用扣除必要的成本后转入房屋维修基金账户的部分。“物业工程费用”主要核算经业主委员会签字认可的应从房屋维修基金中列支的物业工程费用部分。年终时，“代管基金-物业工程费用”应全额先冲销基金利息、不足部分冲转补充基金，借记“代管基金-基金利息”，贷记“代管基金-物业工程费用”，如利息收入不足以弥补物业工程费用则差额借记“代管基金-补充基金”。“代管基金-补充基金”的借方余额表明动用的本金数，“代管基金”的贷方余额表示房屋维修基金的结余数，当房屋维修基金的结余数低于原始本金的30%时，需要再次募集维修基金。代管基金是物业管理公司的长期负债，应在其他长期负债下列示。
五、停车费
物业管理公司在管理服务的过程中，可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权，所以政府发文规定该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务，诸如停车费的收取，物业管理公司是需要付出相当大的努力的，所以我认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费，应在“经营收入”账户下设立“停车费收入”二级账户，在“经营成本”账户下设“停车费支出”二级账户，在“经营成本-停车费支出”下分设“车管员工资”、“收费劳务费”、“其他停车支出”和“停车费结转”等四个三级账户。计提收费劳务费时应借记“经营成本-停车费支出-收费劳务费”，贷记“经营收入-手续费收入”。月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金，借记“经营成本-停车费支出-停车费结转”，贷记“代管基金-补充基金”。
六、其他有偿经营收入
物业管理公司在目前的政策倾向下，只有是保本微利，甚至是亏损的。然而企业的最终目的是为了获取经济利益的最大化。怎样才能缓解这个矛盾呢？我认为物业管理公司只有在依托业主的基础身上，搞多种经营，大力开拓各种有偿服务的市场。如开展代购商品服务、代做房屋租赁、置换中介等。经营规模越大，管理成本就越低，效益就越好。
为了核算此类经营收入可在“经营收入”下设“有偿服务收入”二级账户，在“经营成本”下设有偿服务支出“二级账户，如单个经营项目规模特别大的可但列明细。
七、代收款项
物业公司在管理服务中必然要向业主收取一些代收代付款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费、各类押金及代收的房租等。这类收入原则上不属于物业公司的经营收入，除非物业公司收取的代收款项中包含代办手续费等服务收入时，则借记“代收款项-水电费”等科目，贷记“经营收入-手续费收入”将手续费收入转出。