物业管理前期介入建议：机电节能篇
机电节能
温馨提示：工程项目分包时，如有两家或两家以上的施工单位作为分包商时，应指定其中一家作为整个工程的总承包，负责对后期维护、技术对接等协调工作。
给排水
一、生活水泵机房
1、 园区(分期开发)应设计成整体的供水设备机房，(集中管理分区控制，节约投资成本)。
2、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。
3、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。
4、 供水水箱应设置2个并联使用，以便于对水箱清洗。
5、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温(橡塑保温材质)。
6、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。
7、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板)，地面铺设地转。
8、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。
9、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。
二、 管网
1、 供水管道主支管应安装控制节门。
2、 供水管网应按双路环网供水系统设计。
3、 供水管道材料使用铜管材质。(考虑造价问题可装镀锌无缝钢管)
4、 供水管道色标清晰，弹簧减振材料质量较好。
5、 排水管道材质使用铸铁管或不锈钢管，不适用pvc或虹吸排水hpde管材。
6、 排水地漏与楼板的接口处防水材料必须是进口产品。
7、 排水污水井的井盖使用防盗球墨铸铁井盖。
8、 排水管道不得穿过沉降缝。
9、 卫生间污水排水泵应使用双匀速搅刀切割式污水泵。
10. 北区户内使用的地漏在满足使用功能的条件下(第一标段与其他标段不一样)结构形式应统一;建议在施工合同专用条款中应有相应约定，便于管理和维修;
11. 北区(第一标段)户内使用的地漏的结构形式不太适合同层排水要求，地漏排水时水易从地漏上口边螺纹处向外渗水，会造成室内地板被淹泡的现象发生;目前已把该处打胶;建议在选择其结构时应充分考虑同层排水的特点;
12. 北区户内洗衣机、淋浴排水地漏的结构相同;建议应采用洗衣机专用地漏，避免排水管与地漏密封不好降低室内空气质量，且避免从洗衣机地漏处溢水;
13. 北区雨水处理站雨水收集的(汇水面积)是7--10楼以北的雨水全部进入雨水处理站内，当雨水处理站设备故障或雨水量太大时均要用污水泵提升排至市政管线，如排水不及时会造成事故及消耗提升泵电能;建议应在10#楼北侧设置通市政和雨水站管线的联通井，可根据需要关闭或打开其通路，可请设计师制定方案;
14. 北区废水系统现全部进入中水站内;建议：当中水站设备出现故障后应有直接将废水排入市政管网内的功能;
三、 计量
1、 园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系。
2、 管网的使用水点都应装独立计量表。
3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等)，分路控制。
四、管道井
1、管道竖井一律做防水及防水台基并做带坡度的排水地漏。
1、景观水 园区景观水池的防水要用质量好的防水涂料最少保持在15年左右。
2、区景观水设计成循环水(增加循环泵)避免水臭，同时解决好池地面防水问题。
3、北区景观回水系统的管径不管排水点至泵房远近均为一个规格，使景观水池的回水流量不均衡并形成滞留区，造成夏季滞留区水质不符合设计要求;建议在审核景观水处理方案时，对水平衡方案应给予重视;
直饮水
1、园区提供直饮水系统，末端分户计量控制。
消防
1、 设备机房 园区消防水泵房设计成集中的设备机房(集中管理分区控制1-3期)。
2、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。
3、 消防水泵控制配电应双路供给(有第三电源接入更好)并实现自动互投。
4、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀(不适用安装普通的浮球控制阀)。
5、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设瓷砖。
6、 消防泵易采用充水式吸水方式。
7、 设计时考虑消防水泵不应装设过载保护切断装置。
8、 消费喷淋系统水力警铃安放在机房内。
9、 消防水泵房内应设置排水装置。
10.消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内，均未与泵及管线分开，不符合安全运行要求;建议有关部门在进行方案审核时应以避免;
1、 水管网 末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处。
2、 喷淋系统用水应设置过滤器。
3、 喷淋系统管网布置应采用多立管划片连接，采用居中进水 (即配水支干管与成组喷头支管居中连接)最经济，管网水力计算最方便应采用多立管划片连接。
4、 喷淋系统水流指示器的信号作为防火卷帘的联动信号，增加防火卷帘动作的可靠
性。
5、 高层建筑中的消防供水 系统(包括消火栓供水系统和自动喷水灭火系统)，在需要对系统进行竖向分区时，应尽量避免采用减压阀进行减压分区。因减压阀一旦失灵，减压阀后的整个消防分区系统将会受到影响。
6、 湿式报警阀上压力开关，应设计压力开关硬线直接启动喷洒泵的功能。
7、 消火栓启动按钮应设计通过模块联动启动消防泵功能与硬拉线直接启动装置;
1、 中控机房 中控室(安防、消防)预留机房集中控制，建议设置在会所首层同时应将一二期整合在一起，以构建公司信息中心。
2、 中控室面积不小于60 m2(具体面积应依据设备配置情况最终确定)。中控室设置卫生间，面积不小于5 m2。保持24小时人员值守。
3、 中控室应设计安装ups备用电源。
1、 消防主机 消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。
2、 消防总线所带点位必须在设计范围60%-80%(国产应该在160个点)。
3、 消防主机建议预留3-5路消防总线回路板，以备今后扩容。
4、 设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来商户二次装修时增加烟感、温感。(建议预留30%点位)。
5、 采用可靠的总线通讯材料及技术，降低系统故障率。
6、 火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源，即主电源采用单回路。
7、 消防总线建议加装短路隔离器，避免消防总线故障时缩小故障范围(消防施工普遍采用此办法)
8、 设计安装时考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。
9、 消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。
10、 安装使用统一品牌或能兼容品牌。
1、 消防广播 消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示住户内、外区表示公共区域)，将来租户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。
2、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。
3、消防广播功放所带消防广播喇叭功率不能超负荷，否则消防联动时部分区域消防广播无法正常广播。
1、 防火卷帘
1、防火卷帘两侧增设防火水幕。
2、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。
1、消防通道与安全出口
安全出口标识距离出口通道的距离不得超过30m。标识字体至少是150mm高，笔画宽度不小于20mm。
2、超过50人的区域，必须有两个安全出口。
燃气
1、公寓的厨房应采用实体墙和门与卧室隔开，不得使燃气灶、燃气热水器等用气设备与卧室空间直接相连。
2、住户内预留燃气管道与灶台一次通气点火到位。
暖通
1、设备机房
1、制冷机房、供热机房(锅炉房)预留实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。
2、空调机房循环水泵实施变频控制。
3、北区单冷螺杆机组的冷却水系统(冷却塔系统)水质处理方式为物理法(全程水处理器)处理方式，该方式阻垢效果较差;建议在该系统增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力同时节约用水;
机组
1、 水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。
2、 地源热泵机组应考虑地下水平衡与局部热量平衡及机组配比。
3、 建立针对地表水源热泵空调设计用的地表水体资料数据库。
4、 建立开展地表水体热扩散迁移研究数据库。
5、 水源热泵机组前后冷冻水、冷却水(地下水)控制阀建议使用进口产品已保证严密性，否则易造成系统串水。
6、 追踪地表水水体的温度变化规律。
7、 水源热泵地板供暖/采暖应考虑房间新风量的配比。
8、 对风机、电机效率测验，完成各区段风力平衡调试、漏风测验。
9、 空调设计方案中应有暖通设计师提供的空调系统全年运行工况，该工况是空调系统经济运行的重要依据;同时要整体考虑为其配套的冷、热源的控制系统。避免每个功能单元的控制由供货厂家深化的现象，确保空调系统自控的适用性、可靠性、节能性、可操作性;
10 空调机组在冬、过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿，这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费同时可推迟制冷投入时间;
11.空调机组加试过程因使用的是自来水其硬度较高，所以造成机组表冷器的迎风面上形成了不同程度的结垢现象，从而影响其通风量及热交换效率，增大了运行能耗;建议在招投标时应选用满足使用功能和节能要求的加试方式(循环水)和水质(软化水);
12 为了充分体现节能要求，建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间，也可节约制冷系统大量的耗电;
13. 目前北区空调机房平面、空间布置不太合理，建议机组在机房内的布置应满足规范及设备安装和维修的平面空间位置，避免空间狭小影响运行管理;
14. 北区空调机组在试运行时其过滤器数量不能满足试车要求，建议在签订合同时应多带几套用于试车用，这样即可以满足试运行要求又可节约投资;
15. 北区影院空调机组均为一次回风机组，但其结构形式不完全一样，这样给机组以后配置自控带来不便;建议在招投标技术谈判时应将其细节在合同专用条款中约定清楚为好;
自控
1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。
2、水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。
3、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯比例送风温度调节装置且应安装在现场，这样既经济又可靠易操作;确保空调运行质量，满足恒温恒是要求;
4、现因空调系统已开始投入运行但机组的自控系统还尚未安装和完善，在此种情况下易造成表冷器冻结、电机及电器控制系统发生故障，影响正常空调系统运行或增加小业主投诉;建议设备运行前自动控制及安全保护装置应安装并调试完成并满足空调系统安全运行要求;
冷却塔
1、制冷系统的冷却水现采用的是自来水冷却建议采用软化水，可延长冷却水设备系统的使用寿命，同时可以提高制冷效率，可大量节约系统运行耗电及费用。但应进行一次投资和运行费用的经济性分析和比较;
2、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。运行问题建议不提，可更换冷却塔下塔盆的补水用浮球阀即可解决;
3. 制冷系统的冷却水循环水系统的运行方案，设计应提供冷却水系统的运行参数(浓缩倍数、排污时间排污量等指标和方法)，确保冷却水的运行水质，满足正常制冷工况要求，降低维修费用;
源水井
1、回灌水要加强对水质处理的过滤次级以免造成含水层堵塞,使回水量逐渐降低。
2、水井放置盘管的地方设置警示牌，并且把换热盘管放置在流速适当的地方，从而削减水流速过大带来的负面影响。
地源系统
1.地源热泵系统地缘侧的管路系统应建立温度及压力测试装置(一、二次表)，便于对该系统量、质 平衡的调试，满足制冷工况经济运行的要求;
2. 目前地缘热泵供回水系统较难调整到设计要求值或达到其最加状态，建议在地源热泵地缘测的支管即在进出地面的立管合适的位置处应安装压力温度传感器调节器这样易能达到调节到最加状态的要求;
3. 目前地缘热泵供回水系统未安装脱气机。系统内不同程度存有产生的气体影响其系统运行。 建议设计及方案确定时应考虑地源热泵系统安装脱气机，确保地缘侧水系统正常运行;
4. 从节能降耗角度应考虑充分利用地下冷热源 ，在过渡季节通过适当换热及控制是否可直接用于天棚系统进行换热，请设计师进行方案设计，经评估后可行方可实施;
空调机组
1、空调机组放置减震材料要考虑与振动系数的关系。
2、空调通风管道系统及机组安装设计时，设计师及有关部门应着重应从空气动力噪声和机械振动噪声角度去设计和审核，确保基本满足国家规定的噪声标准，和使用功能;
系统末端
1、 公寓的地板供暖/制冷材料应与地板的材料相匹配(如地转、地板)。
2、 建筑楼宇出库及出入口应加装风幕机保证室内空调效果。
3、 空调水系统各支路应加装水力平衡阀，已保证各支路水力平衡影响空调效。
4、 如果公寓是节能墙体，空调回水温度控制在35度以上，室内温度就可以达到22度以上以免起灰扬尘。
5、 空调风系统各支路须加装调节阀保证风系统平衡。
6、 空调水系统阀门设计安装位置应便于维修。
7、 空调水系统各支路未端应加装温度表、压力表。
天棚辐射盘管
1、对同一栋大厦南面太阳直射的房间增加一定数量的地埋管，同时安装独立阀门进行开关控制;冬天--对南面太阳直射的房间关闭一定的数量的供热管，让室内温度保持与北面平衡;夏天--对南面房间所有的供热管全部开启，让室内温度降低保持与北面平衡;
2、楼板内暗敷管路实际走向的标识应先从标注，并依据实际现场修订施工图(要求准确)，以供后期管理维修或二次装修时参考;
3、设备机房管道/设备应有明显的标识(包括：分色油漆、使用功能、流体流向);
4、无缝钢管应在保温前先做防腐处理(打磨、刷防锈漆两遍)，通过验收后，方可进行保温施工。
电气
配电机房
1、 预留配电机房，实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。
2、配电柜前后应铺设绝缘垫(具体厚度依据国标);
计量
1、 动力、照明各回路都加装计量表，便于能耗核算分析(即节能实施)。
2、 三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。
3、 园区项目所有的电度表应一律纳入远传计量抄表系统已便于能耗统计分析。
4、 有线电视系统、手机信号覆盖、单独进行用电计量。
5、 住户室内用水、燃气、建议选用分户预付费系统。
6、 公共区域用电、办公用电，建议单独安装计量电度表。
7、 压力表及温度表是否准确是运行人员进行调节的重要依据;目前其误差较大或非常不准，因此判断失误，会造成了不同程度的误操作或走弯路，同时也影响了各系统的安全经济运行;建议在签订施工合同时在专用条款中提出须对压力表及温度表进行标定(具有相应资质部门进行标定)的约定条件;
备用电源
1、 可增设发电机房(地下一层便于日常管理、安全管理)。
2、 每层电力竖井应加装双回路互投器，以备将来主回路因故障断电备用电力回路供电。
3、 中控室监控系统，门禁系统供电应由ups电源提供。
4、 应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。
配电负荷
1、楼宇低压主回路线路容量(如插接母线、主电缆线路载流量是否充足)需满足租户需求(现电力容量应不小于120w\平方米)。
2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。
3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来租户电力增容，断路器容量应考虑。
4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。
低压配电
1、户外庭院及水池配电应采用局部tt系统tn-s低压配电系统并设置漏电保护。
2、民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面建议选择n或pen线截面与相线截面相同。
3、照明：楼层电力设计时应考虑到公区照明电源、商户内动力电源、商户内照明电源、应急照明电源分别进行单独计量，便于将来电力统计分析。
4、 园区景观照明按照度(lu*)设计并实施bas控制。
5、 安装位置较高照明灯具需采用高品质光源，不需频繁更换。
6、 具有安全等级的设备间(燃气间、生活水泵房)建议加装防爆照明灯和防爆开关。
7、 楼层配电表箱，建议分户总闸设计漏电保护。发生故障时不影响其他住户。
8、 公共部位的灯应采用节能自熄灯具，应急照明可采用带火灾强起的节能自熄开关，电梯厅不能采用节能自熄开关，考虑两种照明模式：值班模式与高峰模式。
9、 住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。
10、住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。
11、地下车库及楼宇地下空间安全出口指示牌，建议使用无能耗荧光箭头指示贴。(类似地铁车站地面)。降低前期投入费用的同时，可节约能耗和后期维护费用。
12、地下车库照明，安装线路建议进行分路控制同上一条建议，使用频率可增设为隔2亮1，在夜间2点至次日凌晨5点可开启一部分进行照明，达到节约能源的目的。
13、较为密集的灯具建议设计单路与双路控制，在夜间12点以后实现隔1亮1，实现节能。
14、园区照明建议灯具按种类分开，单路控制。
15、园区景观照明建议设计安装时控器，定时开启景观照明。
16、地下停车场建议采用逆变装置的40瓦荧光灯作为备用电源
接地
1、设计时应考虑每层电力竖井和弱电竖井必须加装等电位箱。
2、租户卫生间建议作局部等电位联结。
插座
1、住户区内厨房和卫生间电源插座应单独设置回路，普通电源插座回路应设置漏电保护装置等等
标牌标识
1、在设计说明中应对配线分色施工提出明确要求，在设备材料统计时应标明各种颜色导线的数量，导线替代，以便于安装检测、维修。
2、配电室的高低压柜标示标牌清晰，低压配电柜标示标牌清洗。
3、配电柜应有编号标识、电缆连线应有标识、标牌;
4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙;
5、配电柜/箱内裸露铜排前设置绝缘保护板、在配电箱内张贴一次电路图。
弱电
电信机房
1、预留联通、电信合用机房，不小于40平方。
网路机房
1、设计预留独立的网路机房不小于60平方，集中管理，分区服务。
楼控
1、新风机组电动阀必须与楼控产品及系统兼容，防止楼控信号无法控制或开启度不准确控制电压0-10v代表0-100%开启。
2、新风机组或空调机组表冷器防冻开关必须安装在表冷器背风面(防止误报警)。
3、议楼控控制外围泛光照明考虑节能状态控制(必要时加装光照度传感器控制外围泛光照明)。
4、建议生活水泵房加装门禁系统和监控系统加强安全措施。
5、楼控设计施工时考虑预留20%--30%点位，为今后增加控制点做准备。
监控
1、 根据公安部规定监控录像需保存30天以备公安部门检查，建议监控系统硬盘录像机加装硬盘为2000g(说明：2000g硬盘如果监控录像为实时录像存储录像为30天左右，如果只是进行侦测录像硬盘录像机安装1000g硬盘图像也可保留30天左右)。你与对方协商时问清情况。
2、监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果(如出入口、走道)。
3、监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。
4、设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位，为将来增加监控摄像头预备使用。
5、设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。
门禁
1、门禁系统安装时必须符合消防规范，火灾消防联动时火灾区域门禁系统必须必须断电打开以利于人员疏散。大堂电动门必须处在开启状态，消防联动后自行恢复。
2、金融机构或重要机关根据规定必须断电关门以利于防盗。
综合布线
1、如有光纤建议使用单模光纤(因电信和联通发射信号为单模数据信号)。
2、有线电视系统视频放大器输出端口应满足客户需要，建议设计时每户预留一个点位，在此基础上在预留一部分以备将来客户增加有线电视点位。
3、综合布线系统施工时考虑大对数电缆的对数(应考虑将来客户申请电话及网络是否能够满足客户需要)。
车场管理系统
1、 车场管理系统在出库进出口设计独立的收费房间，配置相应的语音数据传输线。
2、 收费站电源供给必须是双路供给，并配备ups备用电源。
3、 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。
4、 系统设置固定车位与自由车位模块，便于分类收费管理(即车辆进出管理及收费功能)。
5、 系统设置车辆进出记录查功能模块或菜单(即停车场信息查询功能)
6、 设计时考虑远距离读卡功能。(主要满足vip住户/客户)
7、 设计时考虑具备车场诱导系统，提供车位诱导信息。
8、 设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力。
9、 设计时考虑必须有足够的安全保障性，具备防迂回、放尾随、图像对比等功能。
10、设计时必须考虑是具备自主研发能力的厂商提供的产品，能够提供硬件和软件的持续升级。
11、供货商需要提供增加停车场引导指示牌，标线、标牌、标位、标号等，同时增加智能感应设 备。
12、设计时应考虑刷卡卡类(如临时卡、月住卡、永久卡等)。
13、设计时考虑车辆防砸功能(地感线圈检测)。
14、设计考虑建立用户管理模块(包括对各类用户进行设置，包括卡号、部门、使用期限、用户
类型等;收费人员的管理：收费员的增加、删除、考勤、统计、权限设定等;收费信息管理：各用户类别的费率，计费单位、收费时段等;应设计在管理中心统一对智能卡进行发放登记、充值、验值操作)。
15、设计时考虑电梯一卡通和停车场管理系统进行兼容(在一卡通终端操作即可授权电梯使用又可在停车场使用。
1、一卡通系统 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。
2、园区的进出口、电梯(电梯刷卡应有设置权限功能)、楼梯通道的门禁考虑设计成一卡通(注意设置权限)。
3、访客进入公寓可设计为申请一次性一卡通卡片。
篇2：物业管理前期介入建议：机电节能篇
物业管理前期介入建议：机电节能篇
机电节能
温馨提示：工程项目分包时，如有两家或两家以上的施工单位作为分包商时，应指定其中一家作为整个工程的总承包，负责对后期维护、技术对接等协调工作。
给排水
一、生活水泵机房
1、 园区(分期开发)应设计成整体的供水设备机房，(集中管理分区控制，节约投资成本)。
2、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。
3、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。
4、 供水水箱应设置2个并联使用，以便于对水箱清洗。
5、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温(橡塑保温材质)。
6、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。
7、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板)，地面铺设地转。
8、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。
9、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。
二、 管网
1、 供水管道主支管应安装控制节门。
2、 供水管网应按双路环网供水系统设计。
3、 供水管道材料使用铜管材质。(考虑造价问题可装镀锌无缝钢管)
4、 供水管道色标清晰，弹簧减振材料质量较好。
5、 排水管道材质使用铸铁管或不锈钢管，不适用pvc或虹吸排水hpde管材。
6、 排水地漏与楼板的接口处防水材料必须是进口产品。
7、 排水污水井的井盖使用防盗球墨铸铁井盖。
8、 排水管道不得穿过沉降缝。
9、 卫生间污水排水泵应使用双匀速搅刀切割式污水泵。
10. 北区户内使用的地漏在满足使用功能的条件下(第一标段与其他标段不一样)结构形式应统一;建议在施工合同专用条款中应有相应约定，便于管理和维修;
11. 北区(第一标段)户内使用的地漏的结构形式不太适合同层排水要求，地漏排水时水易从地漏上口边螺纹处向外渗水，会造成室内地板被淹泡的现象发生;目前已把该处打胶;建议在选择其结构时应充分考虑同层排水的特点;
12. 北区户内洗衣机、淋浴排水地漏的结构相同;建议应采用洗衣机专用地漏，避免排水管与地漏密封不好降低室内空气质量，且避免从洗衣机地漏处溢水;
13. 北区雨水处理站雨水收集的(汇水面积)是7--10楼以北的雨水全部进入雨水处理站内，当雨水处理站设备故障或雨水量太大时均要用污水泵提升排至市政管线，如排水不及时会造成事故及消耗提升泵电能;建议应在10#楼北侧设置通市政和雨水站管线的联通井，可根据需要关闭或打开其通路，可请设计师制定方案;
14. 北区废水系统现全部进入中水站内;建议：当中水站设备出现故障后应有直接将废水排入市政管网内的功能;
三、 计量
1、 园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系。
2、 管网的使用水点都应装独立计量表。
3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等)，分路控制。
四、管道井
1、管道竖井一律做防水及防水台基并做带坡度的排水地漏。
1、景观水 园区景观水池的防水要用质量好的防水涂料最少保持在15年左右。
2、区景观水设计成循环水(增加循环泵)避免水臭，同时解决好池地面防水问题。
3、北区景观回水系统的管径不管排水点至泵房远近均为一个规格，使景观水池的回水流量不均衡并形成滞留区，造成夏季滞留区水质不符合设计要求;建议在审核景观水处理方案时，对水平衡方案应给予重视;
直饮水
1、园区提供直饮水系统，末端分户计量控制。
消防
1、 设备机房 园区消防水泵房设计成集中的设备机房(集中管理分区控制1-3期)。
2、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。
3、 消防水泵控制配电应双路供给(有第三电源接入更好)并实现自动互投。
4、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀(不适用安装普通的浮球控制阀)。
5、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设瓷砖。
6、 消防泵易采用充水式吸水方式。
7、 设计时考虑消防水泵不应装设过载保护切断装置。
8、 消费喷淋系统水力警铃安放在机房内。
9、 消防水泵房内应设置排水装置。
10.消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内，均未与泵及管线分开，不符合安全运行要求;建议有关部门在进行方案审核时应以避免;
1、 水管网 末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处。
2、 喷淋系统用水应设置过滤器。
3、 喷淋系统管网布置应采用多立管划片连接，采用居中进水 (即配水支干管与成组喷头支管居中连接)最经济，管网水力计算最方便应采用多立管划片连接。
4、 喷淋系统水流指示器的信号作为防火卷帘的联动信号，增加防火卷帘动作的可靠
性。
5、 高层建筑中的消防供水 系统(包括消火栓供水系统和自动喷水灭火系统)，在需要对系统进行竖向分区时，应尽量避免采用减压阀进行减压分区。因减压阀一旦失灵，减压阀后的整个消防分区系统将会受到影响。
6、 湿式报警阀上压力开关，应设计压力开关硬线直接启动喷洒泵的功能。
7、 消火栓启动按钮应设计通过模块联动启动消防泵功能与硬拉线直接启动装置;
1、 中控机房 中控室(安防、消防)预留机房集中控制，建议设置在会所首层同时应将一二期整合在一起，以构建公司信息中心。
2、 中控室面积不小于60 m2(具体面积应依据设备配置情况最终确定)。中控室设置卫生间，面积不小于5 m2。保持24小时人员值守。
3、 中控室应设计安装ups备用电源。
1、 消防主机 消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。
2、 消防总线所带点位必须在设计范围60%-80%(国产应该在160个点)。
3、 消防主机建议预留3-5路消防总线回路板，以备今后扩容。
4、 设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来商户二次装修时增加烟感、温感。(建议预留30%点位)。
5、 采用可靠的总线通讯材料及技术，降低系统故障率。
6、 火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源，即主电源采用单回路。
7、 消防总线建议加装短路隔离器，避免消防总线故障时缩小故障范围(消防施工普遍采用此办法)
8、 设计安装时考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。
9、 消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。
10、 安装使用统一品牌或能兼容品牌。
1、 消防广播 消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示住户内、外区表示公共区域)，将来租户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。
2、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。
3、消防广播功放所带消防广播喇叭功率不能超负荷，否则消防联动时部分区域消防广播无法正常广播。
1、 防火卷帘
1、防火卷帘两侧增设防火水幕。
2、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。
1、消防通道与安全出口
安全出口标识距离出口通道的距离不得超过30m。标识字体至少是150mm高，笔画宽度不小于20mm。
2、超过50人的区域，必须有两个安全出口。
燃气
1、公寓的厨房应采用实体墙和门与卧室隔开，不得使燃气灶、燃气热水器等用气设备与卧室空间直接相连。
2、住户内预留燃气管道与灶台一次通气点火到位。
暖通
1、设备机房
1、制冷机房、供热机房(锅炉房)预留实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。
2、空调机房循环水泵实施变频控制。
3、北区单冷螺杆机组的冷却水系统(冷却塔系统)水质处理方式为物理法(全程水处理器)处理方式，该方式阻垢效果较差;建议在该系统增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力同时节约用水;
机组
1、 水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。
2、 地源热泵机组应考虑地下水平衡与局部热量平衡及机组配比。
3、 建立针对地表水源热泵空调设计用的地表水体资料数据库。
4、 建立开展地表水体热扩散迁移研究数据库。
5、 水源热泵机组前后冷冻水、冷却水(地下水)控制阀建议使用进口产品已保证严密性，否则易造成系统串水。
6、 追踪地表水水体的温度变化规律。
7、 水源热泵地板供暖/采暖应考虑房间新风量的配比。
8、 对风机、电机效率测验，完成各区段风力平衡调试、漏风测验。
9、 空调设计方案中应有暖通设计师提供的空调系统全年运行工况，该工况是空调系统经济运行的重要依据;同时要整体考虑为其配套的冷、热源的控制系统。避免每个功能单元的控制由供货厂家深化的现象，确保空调系统自控的适用性、可靠性、节能性、可操作性;
10 空调机组在冬、过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿，这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费同时可推迟制冷投入时间;
11.空调机组加试过程因使用的是自来水其硬度较高，所以造成机组表冷器的迎风面上形成了不同程度的结垢现象，从而影响其通风量及热交换效率，增大了运行能耗;建议在招投标时应选用满足使用功能和节能要求的加试方式(循环水)和水质(软化水);
12 为了充分体现节能要求，建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间，也可节约制冷系统大量的耗电;
13. 目前北区空调机房平面、空间布置不太合理，建议机组在机房内的布置应满足规范及设备安装和维修的平面空间位置，避免空间狭小影响运行管理;
14. 北区空调机组在试运行时其过滤器数量不能满足试车要求，建议在签订合同时应多带几套用于试车用，这样即可以满足试运行要求又可节约投资;
15. 北区影院空调机组均为一次回风机组，但其结构形式不完全一样，这样给机组以后配置自控带来不便;建议在招投标技术谈判时应将其细节在合同专用条款中约定清楚为好;
自控
1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。
2、水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。
3、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯比例送风温度调节装置且应安装在现场，这样既经济又可靠易操作;确保空调运行质量，满足恒温恒是要求;
4、现因空调系统已开始投入运行但机组的自控系统还尚未安装和完善，在此种情况下易造成表冷器冻结、电机及电器控制系统发生故障，影响正常空调系统运行或增加小业主投诉;建议设备运行前自动控制及安全保护装置应安装并调试完成并满足空调系统安全运行要求;
冷却塔
1、制冷系统的冷却水现采用的是自来水冷却建议采用软化水，可延长冷却水设备系统的使用寿命，同时可以提高制冷效率，可大量节约系统运行耗电及费用。但应进行一次投资和运行费用的经济性分析和比较;
2、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。运行问题建议不提，可更换冷却塔下塔盆的补水用浮球阀即可解决;
3. 制冷系统的冷却水循环水系统的运行方案，设计应提供冷却水系统的运行参数(浓缩倍数、排污时间排污量等指标和方法)，确保冷却水的运行水质，满足正常制冷工况要求，降低维修费用;
源水井
1、回灌水要加强对水质处理的过滤次级以免造成含水层堵塞,使回水量逐渐降低。
2、水井放置盘管的地方设置警示牌，并且把换热盘管放置在流速适当的地方，从而削减水流速过大带来的负面影响。
地源系统
1.地源热泵系统地缘侧的管路系统应建立温度及压力测试装置(一、二次表)，便于对该系统量、质 平衡的调试，满足制冷工况经济运行的要求;
2. 目前地缘热泵供回水系统较难调整到设计要求值或达到其最加状态，建议在地源热泵地缘测的支管即在进出地面的立管合适的位置处应安装压力温度传感器调节器这样易能达到调节到最加状态的要求;
3. 目前地缘热泵供回水系统未安装脱气机。系统内不同程度存有产生的气体影响其系统运行。 建议设计及方案确定时应考虑地源热泵系统安装脱气机，确保地缘侧水系统正常运行;
4. 从节能降耗角度应考虑充分利用地下冷热源 ，在过渡季节通过适当换热及控制是否可直接用于天棚系统进行换热，请设计师进行方案设计，经评估后可行方可实施;
空调机组
1、空调机组放置减震材料要考虑与振动系数的关系。
2、空调通风管道系统及机组安装设计时，设计师及有关部门应着重应从空气动力噪声和机械振动噪声角度去设计和审核，确保基本满足国家规定的噪声标准，和使用功能;
系统末端
1、 公寓的地板供暖/制冷材料应与地板的材料相匹配(如地转、地板)。
2、 建筑楼宇出库及出入口应加装风幕机保证室内空调效果。
3、 空调水系统各支路应加装水力平衡阀，已保证各支路水力平衡影响空调效。
4、 如果公寓是节能墙体，空调回水温度控制在35度以上，室内温度就可以达到22度以上以免起灰扬尘。
5、 空调风系统各支路须加装调节阀保证风系统平衡。
6、 空调水系统阀门设计安装位置应便于维修。
7、 空调水系统各支路未端应加装温度表、压力表。
天棚辐射盘管
1、对同一栋大厦南面太阳直射的房间增加一定数量的地埋管，同时安装独立阀门进行开关控制;冬天--对南面太阳直射的房间关闭一定的数量的供热管，让室内温度保持与北面平衡;夏天--对南面房间所有的供热管全部开启，让室内温度降低保持与北面平衡;
2、楼板内暗敷管路实际走向的标识应先从标注，并依据实际现场修订施工图(要求准确)，以供后期管理维修或二次装修时参考;
3、设备机房管道/设备应有明显的标识(包括：分色油漆、使用功能、流体流向);
4、无缝钢管应在保温前先做防腐处理(打磨、刷防锈漆两遍)，通过验收后，方可进行保温施工。
电气
配电机房
1、 预留配电机房，实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。
2、配电柜前后应铺设绝缘垫(具体厚度依据国标);
计量
1、 动力、照明各回路都加装计量表，便于能耗核算分析(即节能实施)。
2、 三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。
3、 园区项目所有的电度表应一律纳入远传计量抄表系统已便于能耗统计分析。
4、 有线电视系统、手机信号覆盖、单独进行用电计量。
5、 住户室内用水、燃气、建议选用分户预付费系统。
6、 公共区域用电、办公用电，建议单独安装计量电度表。
7、 压力表及温度表是否准确是运行人员进行调节的重要依据;目前其误差较大或非常不准，因此判断失误，会造成了不同程度的误操作或走弯路，同时也影响了各系统的安全经济运行;建议在签订施工合同时在专用条款中提出须对压力表及温度表进行标定(具有相应资质部门进行标定)的约定条件;
备用电源
1、 可增设发电机房(地下一层便于日常管理、安全管理)。
2、 每层电力竖井应加装双回路互投器，以备将来主回路因故障断电备用电力回路供电。
3、 中控室监控系统，门禁系统供电应由ups电源提供。
4、 应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。
配电负荷
1、楼宇低压主回路线路容量(如插接母线、主电缆线路载流量是否充足)需满足租户需求(现电力容量应不小于120w\平方米)。
2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。
3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来租户电力增容，断路器容量应考虑。
4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。
低压配电
1、户外庭院及水池配电应采用局部tt系统tn-s低压配电系统并设置漏电保护。
2、民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面建议选择n或pen线截面与相线截面相同。
3、照明：楼层电力设计时应考虑到公区照明电源、商户内动力电源、商户内照明电源、应急照明电源分别进行单独计量，便于将来电力统计分析。
4、 园区景观照明按照度(lu*)设计并实施bas控制。
5、 安装位置较高照明灯具需采用高品质光源，不需频繁更换。
6、 具有安全等级的设备间(燃气间、生活水泵房)建议加装防爆照明灯和防爆开关。
7、 楼层配电表箱，建议分户总闸设计漏电保护。发生故障时不影响其他住户。
8、 公共部位的灯应采用节能自熄灯具，应急照明可采用带火灾强起的节能自熄开关，电梯厅不能采用节能自熄开关，考虑两种照明模式：值班模式与高峰模式。
9、 住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。
10、住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。
11、地下车库及楼宇地下空间安全出口指示牌，建议使用无能耗荧光箭头指示贴。(类似地铁车站地面)。降低前期投入费用的同时，可节约能耗和后期维护费用。
12、地下车库照明，安装线路建议进行分路控制同上一条建议，使用频率可增设为隔2亮1，在夜间2点至次日凌晨5点可开启一部分进行照明，达到节约能源的目的。
13、较为密集的灯具建议设计单路与双路控制，在夜间12点以后实现隔1亮1，实现节能。
14、园区照明建议灯具按种类分开，单路控制。
15、园区景观照明建议设计安装时控器，定时开启景观照明。
16、地下停车场建议采用逆变装置的40瓦荧光灯作为备用电源
接地
1、设计时应考虑每层电力竖井和弱电竖井必须加装等电位箱。
2、租户卫生间建议作局部等电位联结。
插座
1、住户区内厨房和卫生间电源插座应单独设置回路，普通电源插座回路应设置漏电保护装置等等
标牌标识
1、在设计说明中应对配线分色施工提出明确要求，在设备材料统计时应标明各种颜色导线的数量，导线替代，以便于安装检测、维修。
2、配电室的高低压柜标示标牌清晰，低压配电柜标示标牌清洗。
3、配电柜应有编号标识、电缆连线应有标识、标牌;
4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙;
5、配电柜/箱内裸露铜排前设置绝缘保护板、在配电箱内张贴一次电路图。
弱电
电信机房
1、预留联通、电信合用机房，不小于40平方。
网路机房
1、设计预留独立的网路机房不小于60平方，集中管理，分区服务。
楼控
1、新风机组电动阀必须与楼控产品及系统兼容，防止楼控信号无法控制或开启度不准确控制电压0-10v代表0-100%开启。
2、新风机组或空调机组表冷器防冻开关必须安装在表冷器背风面(防止误报警)。
3、议楼控控制外围泛光照明考虑节能状态控制(必要时加装光照度传感器控制外围泛光照明)。
4、建议生活水泵房加装门禁系统和监控系统加强安全措施。
5、楼控设计施工时考虑预留20%--30%点位，为今后增加控制点做准备。
监控
1、 根据公安部规定监控录像需保存30天以备公安部门检查，建议监控系统硬盘录像机加装硬盘为2000g(说明：2000g硬盘如果监控录像为实时录像存储录像为30天左右，如果只是进行侦测录像硬盘录像机安装1000g硬盘图像也可保留30天左右)。你与对方协商时问清情况。
2、监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果(如出入口、走道)。
3、监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。
4、设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位，为将来增加监控摄像头预备使用。
5、设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。
门禁
1、门禁系统安装时必须符合消防规范，火灾消防联动时火灾区域门禁系统必须必须断电打开以利于人员疏散。大堂电动门必须处在开启状态，消防联动后自行恢复。
2、金融机构或重要机关根据规定必须断电关门以利于防盗。
综合布线
1、如有光纤建议使用单模光纤(因电信和联通发射信号为单模数据信号)。
2、有线电视系统视频放大器输出端口应满足客户需要，建议设计时每户预留一个点位，在此基础上在预留一部分以备将来客户增加有线电视点位。
3、综合布线系统施工时考虑大对数电缆的对数(应考虑将来客户申请电话及网络是否能够满足客户需要)。
车场管理系统
1、 车场管理系统在出库进出口设计独立的收费房间，配置相应的语音数据传输线。
2、 收费站电源供给必须是双路供给，并配备ups备用电源。
3、 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。
4、 系统设置固定车位与自由车位模块，便于分类收费管理(即车辆进出管理及收费功能)。
5、 系统设置车辆进出记录查功能模块或菜单(即停车场信息查询功能)
6、 设计时考虑远距离读卡功能。(主要满足vip住户/客户)
7、 设计时考虑具备车场诱导系统，提供车位诱导信息。
8、 设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力。
9、 设计时考虑必须有足够的安全保障性，具备防迂回、放尾随、图像对比等功能。
10、设计时必须考虑是具备自主研发能力的厂商提供的产品，能够提供硬件和软件的持续升级。
11、供货商需要提供增加停车场引导指示牌，标线、标牌、标位、标号等，同时增加智能感应设 备。
12、设计时应考虑刷卡卡类(如临时卡、月住卡、永久卡等)。
13、设计时考虑车辆防砸功能(地感线圈检测)。
14、设计考虑建立用户管理模块(包括对各类用户进行设置，包括卡号、部门、使用期限、用户
类型等;收费人员的管理：收费员的增加、删除、考勤、统计、权限设定等;收费信息管理：各用户类别的费率，计费单位、收费时段等;应设计在管理中心统一对智能卡进行发放登记、充值、验值操作)。
15、设计时考虑电梯一卡通和停车场管理系统进行兼容(在一卡通终端操作即可授权电梯使用又可在停车场使用。
1、一卡通系统 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。
2、园区的进出口、电梯(电梯刷卡应有设置权限功能)、楼梯通道的门禁考虑设计成一卡通(注意设置权限)。
3、访客进入公寓可设计为申请一次性一卡通卡片。
篇3：项目前期介入售楼处物业委托管理协议书
项目前期介入及售楼处物业委托管理协议书
甲方：天津cc地产有限公司
乙方：天津cc物业管理有限公司
从cc集团整体利益出发，从新项目的前期销售到后期的物业管理，为了加强公司之间的配合，提高操作水平及展示集团整体形象，支持项目销售，为客户提供满意的高品质生活服务，获得广大的客户群体及经济效益，社会效益，创造合力。天津cc地产有限公司（以下简称甲方）与天津cc物业管理有限公司（以下简称乙方）就甲方所开发项目前期介入及售楼处物业委托管理事宜，经双方协商达成如下协议：
一、委托内容：
1、z墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z第壹城、z县项目、z春天、z蓝湾、半岛.豪庭、柠檬、蓝色版块项目的售楼处（会馆），样板间（外卖场）和示范环境等的清洁卫生服务；车辆停放服务；物业咨询服务及有偿服务(售楼处及样板间开荒、外围玻璃清洁等)。
2、协助售楼处举办前期的社区文化活动，联谊活动，推动销售工作。
3、物业的客户调研、咨询工作等，深入理解客户群体服务需求，周边市场环境，细致体会项目规划设计思想，出具项目前期策划方案，物业管理方案等。
4、物业管理的前期介入，从使用功能、管理经验出发提出建议。
二、双方责任：
物业工作人员由乙方根据工作标准与甲方协商定编配备（各项目人员配备明细附后），协助甲方完成销售工作。具体管理及人事关系隶属乙方，人员工资、福利及日常消耗材料的采购费等按乙方出具的费用支出明细由甲方负责，根据项目实际需要，人员增减由甲方提出要求，并经双方协商后签订补充协议。
三、结算方式：
1、截止倒20**年*月**日之前的费用，由乙方按照实际发生额出具费用明细，由甲方一次结清。
2、自20**年3月份开始，按以下方式结算
1）各项目费用支出控制建筑平米在10万平米以下－0.25元/月.平米之内，10万平米以上－0.15元/月.平米。
2）每月25日按当月实际发生额列出明细，经项目销售经理确认。
3）甲方按费用支出明细每季度结算一次。
3、各项目每月支出费用测算附后。
四、如由未尽事宜，双方另定补充协议
五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。
六、附《各项目人员配备情况及每月支出费用测算明细》
七、附《售楼处物业服务标准》
甲方：天津cc地产有限公司乙方：天津cc物业管理有限公司
年月日年月日